Was ist beim Immobilienkauf zu beachten? Jetzt Checkliste herunterladen
Der Kauf einer Immobilie in Österreich ist ein bedeutender Schritt, der eine sorgfältige Planung und Vorbereitung erfordert. Dieser Leitfaden führt dich durch die wichtigsten Aspekte des Immobilienkaufs, von der Budgetplanung bis zur endgültigen Übergabe. Wir wünschen dir viel Freude beim Lesen und einen erfolgreichen, reibungslosen und vor allem sicheren Immobilienkauf.
Welche Immobilie kann ich mir tatsächlich leisten?
Ein klares Budget und eine durchdachte Finanzierung bilden das Fundament beim Immobilienkauf. Bevor du dich in die Suche nach deiner Traumimmobilie stürzt, solltest du dein Budget realistisch einschätzen und dich bereits um die Höhe und Ausgestaltung einer meist notwendigen Finanzierung kümmern.
Die KIM-Verordnung wurde im August 2022 eingeführt, um strenge Standards für die Vergabe von Wohnbaukrediten festzulegen. Zu den zentralen Vorgaben gehören:
Eigenkapitalanteil: Mindestens 20 % des Kaufpreises mussten als Eigenmittel eingebracht werden.
Kreditlaufzeit: Die maximale Laufzeit für Wohnbaukredite betrug 35 Jahre.
Schuldendienstquote: Die monatliche Kreditrate durfte maximal 40 % des Nettoeinkommens des Haushalts ausmachen.
Die Kreditinstitute-Immobilienfinanzierungsmaßnahmen-Verordnung (KIM-Verordnung) ist derzeit in Österreich noch gültig. Allerdings hat das Finanzmarktstabilitätsgremium (FMSG) empfohlen, die KIM-Verordnung mit 30. Juni 2025 auslaufen zu lassen, da aktuell kein Systemrisiko mit schwerwiegenden negativen Auswirkungen auf die Finanzmarktstabilität aus Wohnimmobilienfinanzierungen mehr besteht.
Experten empfehlen unabhängig von der KIM-Verordnung, 20 bis 30 Prozent des Kaufpreises als Eigenkapital einzubringen. Dabei solltest du nicht nur den reinen Kaufpreis berücksichtigen, sondern auch Nebenkosten, Einrichtung, Umzug und sonstige Ausgaben einkalkulieren.
Nebenkosten für den Immobilienkauf einplanen
Die Nebenkosten beim Immobilienkauf in Österreich können erheblich sein. Rechne am besten mit etwa 10 bis 15 Prozent des Kaufpreises.
Maklerprovision (bis zu 3,6% inkl. USt. des Kaufpreises)
Kosten für die Vertragserrichtung bzw. Vertragsprüfung (ca. 2% des Kaufpreises)
Grunderwerbssteuer (3,5% des Kaufpreises)
Grundbuchseintragung (1,1% des Kaufpreises)
Pfandrechtseintragungsgebühr (1,2% des einzutragenden Höchstbetrags)
Kreditangebote vergleichen & Finanzierungsbestätigung einholen
Es lohnt sich Angebote von unterschiedlichen Banken einzuholen und diese zu vergleichen, um die besten Konditionen zu erhalten. Erst mit einer Finanzierungsbestätigung von der Bank bist du auf der sicheren Seite und kannst ernsthafte Kaufangebote abgeben. Achte weiters darauf, dass die monatliche Kreditrate nicht dein Haushaltseinkommens überbelastet und der Kredit auch in Sondersituationen (Jobverlust, Krankheit oder ähnliches) bedient werden kann.
Hier findest du eine Aufstellung mit Anbietern, die dir einen Vergleich der Kreditangebote für Immobilienfinanzierungen in Österreich ermöglichen:
durchblicker.at - Bietet einen umfassenden Kreditvergleich mit tagesaktuellen Raten und Zinssätzen
check24.at - Vergleicht Angebote vieler relevanter Kreditgeber in Österreich
Kreditvergleichsportal.at: Informiert über diverse Kredite und Immobilienkredite
Finanz.at - Bietet einen Vergleich diverser Banken und Kreditinstitute mit Top-Angeboten
Testsieger.at - Ermöglicht einen einfachen Online-Vergleich von Krediten verschiedener Banken
Capitalo.at - Ermöglicht den Vergleich von Angeboten von über 20 Kreditanbietern
Biallo.at: Ein Finanzportal, das einen Vergleich von Kreditzinsen verschiedener Banken in Österreich anbietet
Diese Plattformen unterstützen dich dabei, die für dich besten Kreditkonditionen zu finden und verschiedene Angebote übersichtlich zu vergleichen.
Alternativ kann es sinnvoll sein, einen Finanzierungsberater hinzuzuziehen, der verschiedene Kreditangebote analysiert und individuelle Finanzierungslösungen erarbeitet. Ein erfahrener Berater hilft nicht nur bei der Wahl der besten Konditionen, sondern unterstützt auch bei der Beantragung und Abwicklung des Kredits. So kannst du sicherstellen, dass du eine auf deine Bedürfnisse zugeschnittene Finanzierung erhältst.
Rechtliche & technische Prüfung
Bevor du dich für einen Kauf entscheidest, solltest du eine umfassende Prüfung der Immobilie vornehmen.
Grundbuchauszug kontrollieren: Ein aktueller Grundbuchauszug ist unerlässlich, um die Eigentumsverhältnisse und mögliche Belastungen der Immobilie zu überprüfen. Er gibt Aufschluss über bestehende Hypotheken, Dienstbarkeiten oder andere Rechte und Lasten.
Flächenwidmung & Bebauungsplan prüfen: Besonders bei Baugrundstücken oder geplanten Umbauten ist die Flächenwidmung und der Bebauungsplan wichtig. So stellst du sicher, dass deine geplanten Nutzungen zulässig sind.
Energieausweis einsehen: Ein gültiger Energieausweis ist in Österreich Pflicht und gibt Aufschluss über die Energieeffizienz des Gebäudes und mögliche zukünftige Sanierungskosten.
Bestehende Mietverhältnisse abklären: Bei vermieteten Objekten ist es wichtig, alle bestehenden Mietverträge zu prüfen und die Übernahme der Mietverhältnisse zu klären.
Kontaminationen und Altlasten prüfen: Vor allem bei Gewerbegrundstücken oder Altbauten solltest du Prüfungen auf Altlasten oder Schadstoffe (z. B. Asbest, kontaminierte Erde) durchführen lassen.
Kaufpreis, Kaufvertrag & notarieller Abschluss
Vergleiche den Kaufpreis mit Marktwerten und prüfe, ob der Kaufpreis mit oder ohne Umsatzsteuer angeboten wird. Vereinbare klare Zahlungsmodalitäten und achte auf eine sichere Abwicklung, idealerweise über ein Treuhandkonto eines Notars oder Rechtsanwalts. Ein Kaufvertrag sollte immer von einem Notar oder Rechtsanwalt geprüft oder direkt erstellt werden. So stellst du sicher, dass alle rechtlichen Aspekte korrekt geregelt sind.
Übergabe & Abschluss
Nach der Unterzeichnung des Kaufvertrags folgt die letzte Phase: die Übergabe der Immobilie. Ein Übergabeprotokoll hält den Zustand der Immobilie sowie die Zählerstände von Strom, Wasser und Heizung fest, um spätere Unklarheiten zu vermeiden.
Schlüssel & Dokumente entgegennehmen
Achte darauf, dass du alle wichtigen Unterlagen erhältst, darunter:
Schlüssel
Bau- und Ausstattungsbeschreibung
Grundbuchauszug
Energieausweis
Baupläne
Bedienungsanleitungen für technische Einrichtungen
Vergiss nicht, dich nach deinen Immobilienkauf bei den zuständigen Energieversorgern anzumelden, um Strom, Gas und Wasser zu sichern. Außerdem solltest du notwendige Versicherungen wie eine Gebäude- oder Haushaltsversicherung abschließen oder bestehende Verträge auf deinen Namen ummelden. Diese Schritte sorgen für einen reibungslosen Start und schützen dein neues Zuhause.
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