Airbnb vermieten in Wien: Was erlaubt ist — und was Sie dafür brauchen

Sie überlegen, Ihre Wiener Wohnung über Airbnb oder eine andere Plattform zu vermieten — als Zuverdienst während des Urlaubs oder als dauerhafte Einnahmequelle. Die Kernantwort vorweg: Airbnb vermieten ist in Wien nur in engen Grenzen zulässig. Ohne behördliche Bewilligung erlaubt die Wiener Bauordnung lediglich das sogenannte Home-Sharing bis zu 90 Tage pro Kalenderjahr — und auch das nur, wenn Sie Ihren Wohnsitz in der Wohnung behalten. Wer mehr will, braucht eine Ausnahmebewilligung der Baupolizei, die Zustimmung im Haus und einen klaren Blick auf Ortstaxe, Meldepflichten und Steuern. Dieser Ratgeber führt Sie durch alle Prüfschritte.

Ist die Vermietung über Airbnb in Wien erlaubt?

Ja — aber nur innerhalb eines engen rechtlichen Rahmens, der seit der Bauordnungsnovelle 2023 für das gesamte Wiener Stadtgebiet gilt. Kurzzeitvermietung ist in Wien die entgeltliche Überlassung einer Wohnung oder einzelner Räume für kurzfristige Beherbergungszwecke, typischerweise tage- oder wochenweise über Plattformen wie Airbnb oder Booking.com. Sie ist baurechtlich nur als Home-Sharing bis 90 Tage pro Kalenderjahr oder mit Ausnahmebewilligung zulässig.

Bevor Sie inserieren, sind drei Ebenen zu prüfen — in dieser Reihenfolge:

1. Baurecht: Darf die Wohnung überhaupt so genutzt werden? Das regeln § 7a und § 129 der Bauordnung für Wien.
2. Zivilrecht: Dürfen Sie persönlich vermieten? Das entscheiden Mietvertrag, Mietrechtsgesetz (MRG) oder Wohnungseigentumsgesetz (WEG 2002).
3. Abgaben und Meldepflichten: Was müssen Sie laufend erfüllen? Ortstaxe, Gästeverzeichnis, Statistikmeldung und Steuererklärung.

Erst wenn alle drei Ebenen geklärt sind, ist die Vermietung in Wien rechtssicher. Die folgenden Abschnitte gehen sie der Reihe nach durch.

Wie viele Tage darf ich meine Wohnung in Wien vermieten? Die 90-Tage-Regel

Bis zu 90 Tage pro Kalenderjahr dürfen Sie Ihre Wohnung in Wien ohne baurechtliche Bewilligung kurzfristig vermieten — vorausgesetzt, Sie geben Ihren Wohnsitz in der Wohnung nicht dauerhaft auf und entrichten die Ortstaxe (§ 119 Abs 2a BO). Dieses Home-Sharing ist im gesamten Stadtgebiet zulässig, auch in Wohnzonen.

Gedacht ist die Ausnahme für Konstellationen, in denen die eigene Wohnnutzung im Vordergrund bleibt: Sie vermieten während Ihres Urlaubs, oder Studierende überlassen ihr Zimmer in den Ferien. Drei Punkte werden dabei häufig übersehen:

• Die 90 Tage gelten pro Kalenderjahr und pro Wohnung — nicht pro Plattform oder pro Gast.
• Der Wohnsitz muss aufrecht bleiben. Eine reine Anlegerwohnung, in der niemand wohnt, fällt nie unter die 90-Tage-Regel — auch nicht bei nur 30 Vermietungstagen.
• Juristische Personen (etwa eine GmbH als Eigentümerin) haben keinen Wohnsitz und können sich daher nicht auf das Home-Sharing berufen.

Wer eine dieser Voraussetzungen nicht erfüllt, braucht von der ersten Vermietungsnacht an eine Ausnahmebewilligung.

Mehr als 90 Tage: Die Ausnahmebewilligung nach § 129 Abs 1a BO

Wer eine Wiener Wohnung öfter als 90 Tage pro Kalenderjahr oder ohne eigenen Wohnsitz kurzzeitvermieten will, benötigt seit 1. Juli 2024 eine Ausnahmebewilligung der Baupolizei (MA 37). Sie wird auf höchstens fünf Jahre befristet erteilt und ist an strenge Voraussetzungen geknüpft:

• Die Wohnung liegt nicht in einer Wohnzone und nicht in bestimmten Grünland-Widmungskategorien (etwa Kleingartengebiet).
• Für die Errichtung der Wohnung wurden keine Wohnbaufördermittel in Anspruch genommen.
• Die Mehrzahl der Wohnungen im Gebäude wird weiterhin zu Wohnzwecken genutzt, und höchstens 50 Prozent der Nutzungseinheiten dienen der Kurzzeitvermietung.
• Dem Antrag liegt die schriftliche Zustimmung aller Miteigentümerinnen und Miteigentümer des Gebäudes bei, bezogen auf die konkrete Wohnung.

Dazu kommen Brandschutzanforderungen: Bis zu zehn touristisch genutzten Betten im Gebäude genügt eine Erklärung über installierte Rauchwarnmelder, darüber gelten abgestufte Anforderungen nach der OIB-Richtlinie 2, die baubehördlich zu genehmigen sind.

In Wohnzonen führt der Weg nicht über die Ausnahmebewilligung: Dort ist die regelmäßige entgeltliche Kurzzeitvermietung nach § 7a BO unzulässig. Möglich bleibt nur die bewilligungspflichtige Umwidmung der Wohnung in eine Beherbergungsstätte (§ 7a Abs 5 in Verbindung mit § 60 Abs 1 lit c BO) — praktisch etwa dann, wenn im Gebäude mindestens 80 Prozent Wohnnutzfläche verbleiben oder gleichwertiger Ersatzwohnraum im selben Bezirk geschaffen wird. Ob Ihre Wohnung in einer Wohnzone liegt, zeigt das Auskunftssystem Flächenwidmungs- und Bebauungsplan der Stadt Wien.

Die Sanktion ist empfindlich: Schon das bloße Anbieten einer Wohnung zur Kurzzeitvermietung über 90 Tage hinaus ohne Ausnahmebewilligung — etwa durch ein Inserat auf Airbnb — ist strafbar und kann mit bis zu 50.000 Euro Geldstrafe geahndet werden (§ 135 BO); im Fall der Uneinbringlichkeit droht eine Ersatzfreiheitsstrafe bis zu zwei Wochen. Auf eine tatsächliche Buchung kommt es dabei nicht an.

Mietwohnung, Eigentumswohnung oder Gemeindebau: Wer überhaupt vermieten darf

Die Bauordnung ist nur die halbe Prüfung. Ob Sie persönlich zur Kurzzeitvermietung berechtigt sind, entscheidet in Österreich das Zivilrecht — je nachdem, ob Sie Mieter, Wohnungseigentümer oder Nutzer einer geförderten Wohnung sind.

Als Mieterin oder Mieter prüfen Sie zuerst den Mietvertrag: Enthält er ein Untermietverbot, scheidet die Vermietung über Airbnb aus. Aber auch ohne ausdrückliches Verbot ist Vorsicht geboten — die gänzliche Weitergabe der Wohnung oder eine Untervermietung gegen unverhältnismäßig hohe Gegenleistung verwirklicht den Kündigungsgrund des § 30 Abs 2 Z 4 MRG. Die wiederholte touristische Untervermietung wird von der Rechtsprechung regelmäßig als solche unzulässige Verwertung der Wohnung beurteilt.

Als Wohnungseigentümerin oder Wohnungseigentümer sind Sie nicht automatisch frei: Ist die Wohnung im Wohnungseigentumsvertrag zu Wohnzwecken gewidmet, stellt die touristische Vermietung nach der Rechtsprechung des Obersten Gerichtshofs eine genehmigungspflichtige Widmungsänderung dar (OGH 5 Ob 59/14h). Sie brauchen die Zustimmung aller übrigen Wohnungseigentümer — oder deren Ersetzung durch das Außerstreitgericht (§ 16 Abs 2 WEG 2002). Ohne diese Zustimmung riskieren Sie eine Unterlassungsklage. Dieselbe Zustimmung aller Miteigentümer verlangt ohnehin der Antrag auf die baurechtliche Ausnahmebewilligung.

Im Wiener Gemeindebau und in vielen geförderten Wohnungen ist die Untervermietung generell nicht gestattet; ein Verstoß führt zur Kündigung. Für geförderte Gebäude scheidet die Ausnahmebewilligung nach § 129 Abs 1a BO zudem schon deshalb aus, weil Wohnbaufördermittel in Anspruch genommen wurden.

Ortstaxe, Gästeverzeichnis, Statistik: Diese Pflichten treffen jeden Gastgeber

Wer in Wien auch nur eine Nacht entgeltlich beherbergt, übernimmt laufende Pflichten gegenüber der Stadt — unabhängig davon, ob die Vermietung als Home-Sharing oder mit Bewilligung erfolgt.

Gewerberecht: Eine Gewerbeberechtigung brauchen Sie nicht in jedem Fall. Die Privatzimmervermietung als häusliche Nebenbeschäftigung ist von der Gewerbeordnung ausgenommen (§ 2 Abs 1 Z 9 GewO 1994) — Voraussetzung ist im Wesentlichen, dass höchstens zehn Betten vermietet werden, die Räume in Ihrem eigenen, selbst bewohnten Haushalt liegen und die Tätigkeit untergeordnet bleibt. Die reine Überlassung einer Wohnung ohne Zusatzleistungen ist ebenfalls kein Gewerbe. Wer aber hotelähnliche Leistungen erbringt — etwa Frühstück oder laufende Reinigung während des Aufenthalts — betreibt ein Gastgewerbe: bis zehn Betten als freies Gastgewerbe ohne Befähigungsnachweis (§ 111 Abs 2 Z 4 GewO 1994), darüber als reglementiertes Gastgewerbe.

Welche Steuern fallen bei Airbnb-Einnahmen an?

Einnahmen aus der Kurzzeitvermietung sind in Österreich einkommensteuerpflichtig — in der Regel als Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung (§ 28 EStG), bei hotelähnlichen Zusatzleistungen als Einkünfte aus Gewerbebetrieb (§ 23 EStG). Versteuert wird der Überschuss der Einnahmen über die Werbungskosten zum progressiven Tarif nach § 33 EStG.

Für die Praxis heißt das:

• Veranlagungspflicht: Wer neben unselbständigen Einkünften mehr als 730 Euro an Nebeneinkünften im Jahr erzielt, muss eine Einkommensteuererklärung abgeben (§ 41 Abs 1 Z 1 EStG). Die Aufnahme der Vermietungstätigkeit ist dem Finanzamt binnen eines Monats anzuzeigen (§§ 120 f BAO).
• Werbungskosten mindern die Steuer: Abziehbar sind unter anderem die anteilige Absetzung für Abnutzung (AfA), Plattformgebühren, anteilige Betriebskosten, Reinigung und Instandhaltung.
• Umsatzsteuer: Beherbergungsleistungen unterliegen dem ermäßigten Satz von 10 Prozent (§ 10 Abs 2 UStG). Bleibt Ihr gesamter Jahresumsatz unter 55.000 Euro brutto, sind Sie als Kleinunternehmer von der Umsatzsteuer befreit (§ 6 Abs 1 Z 27 UStG) — für die meisten privaten Gastgeber die Regel.
• Das Finanzamt weiß Bescheid: Plattformen wie Airbnb melden Vermieterdaten und Umsätze nach dem Digitale Plattformen-Meldepflichtgesetz (DPMG) automatisch an die Finanzverwaltung. Nicht erklärte Einnahmen fallen im Datenabgleich auf.

Rechenbeispiel (fiktiv): Eine Eigentümerin vermietet ihre Wiener Wohnung im Rahmen des Home-Sharing an 60 Nächten zu je 120 Euro und erzielt 7.200 Euro Einnahmen. Werbungskosten von 2.500 Euro (Plattformgebühren, anteilige AfA, Betriebskosten, Reinigung) mindern den Überschuss auf 4.700 Euro. Bei einem angenommenen Grenzsteuersatz von 40 Prozent beträgt die Einkommensteuer rund 1.880 Euro; aus der Vermietung verbleiben ihr etwa 2.820 Euro. Zusätzlich hebt sie von ihren Gästen die Ortstaxe ein und führt sie monatlich an die Stadt Wien ab. Alle Annahmen sind vereinfacht; die tatsächliche Belastung hängt vom Einzelfall ab.

Was ändert die EU-Kurzzeitvermietungsverordnung?

Seit 20. Mai 2026 gilt die Verordnung (EU) 2024/1028 über die Erhebung und Weitergabe von Daten zu Kurzzeitvermietungen. Sie schafft einen einheitlichen europäischen Rahmen für Registrierungsnummern und verpflichtende Datenmeldungen der Plattformen — führt aber selbst keine Registrierungspflicht ein. Ob Gastgeber eine Registrierungsnummer benötigen, entscheidet der jeweilige Mitgliedstaat beziehungsweise die Region.

Österreich hat sich vorerst gegen dieses Opt-in entschieden: Nach Angaben des zuständigen Bundesministeriums wird die Verordnung zum Geltungsbeginn in keinem Bundesland umgesetzt; der Bund richtet lediglich die zentrale digitale Zugangsstelle für den künftigen Datenaustausch ein. Für Wien ist ein eigenes Vermieterregister politisch angekündigt, aber nicht beschlossen. Praktisch bedeutet das: Derzeit brauchen Sie in Wien keine EU-Registrierungsnummer — die strengen Regeln der Wiener Bauordnung gelten unabhängig davon weiter. Da sich dieser Rechtsbereich in Bewegung befindet, sollten Sie Mitteilungen der Plattformen und der Stadt Wien im Blick behalten.

Typische Fehler bei der Kurzzeitvermietung in Wien

Fehler 1: „Unter 90 Tagen ist alles erlaubt." Die 90-Tage-Regel setzt voraus, dass Sie Ihren Wohnsitz in der Wohnung behalten. Eine unbewohnte Anlegerwohnung braucht schon für die erste Vermietungsnacht eine Ausnahmebewilligung. Prüfen Sie daher zuerst die Wohnsitzfrage, dann die Tage.

Fehler 2: Baurecht geprüft, Zivilrecht vergessen. Wer die Bauordnung einhält, aber ohne Zustimmung der übrigen Wohnungseigentümer oder gegen den Mietvertrag vermietet, riskiert Unterlassungsklage oder Kündigung. Holen Sie die zivilrechtliche Erlaubnis schriftlich ein, bevor Sie inserieren.

Fehler 3: Ortstaxe und Meldepflichten ignorieren. Plattformen melden Unterkünfte an den Magistrat und Umsätze an die Finanzverwaltung. Wer Ortstaxe, Gästeverzeichnis oder Steuererklärung vernachlässigt, wird über den Datenabgleich sichtbar. Richten Sie das Ortstaxe-Konto vor dem ersten Gast ein.

Fehler 4: Inserieren vor der Bewilligung. Schon das Anbieten ohne erforderliche Ausnahmebewilligung ist strafbar — unabhängig davon, ob je ein Gast bucht. Schalten Sie das Inserat erst, wenn die Bewilligung vorliegt.

Checkliste: Ihre nächsten Schritte

1. Widmung prüfen: Liegt die Wohnung in einer Wohnzone? (Auskunftssystem Flächenwidmungs- und Bebauungsplan der Stadt Wien)
2. Nutzungsmodell klären: Home-Sharing bis 90 Tage mit aufrechtem Wohnsitz — oder Ausnahmebewilligung nach § 129 Abs 1a BO erforderlich?
3. Zivilrechtliche Erlaubnis sichern: Mietvertrag prüfen beziehungsweise schriftliche Zustimmung aller Wohnungseigentümer einholen.
4. Bei Bedarf Ausnahmebewilligung bei der MA 37 beantragen (Pläne, Bettenaufstellung, Zustimmungserklärungen, Brandschutznachweis).
5. Ortstaxe-Konto beim Magistrat einrichten und Gästeverzeichnis vorbereiten.
6. Vermietungsbeginn dem Finanzamt binnen eines Monats anzeigen; Belege für Werbungskosten sammeln.
7. Kalenderjährlich die Vermietungstage dokumentieren und die 90-Tage-Grenze überwachen.

Häufige Fragen zur Airbnb-Vermietung in Wien