Befristeter Mietvertrag: Was Vermieter vor der Unterschrift prüfen sollten

Ein befristeter Mietvertrag über eine Wohnung im Anwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes ist in Österreich nur durchsetzbar, wenn er schriftlich abgeschlossen ist, einen unbedingten Endtermin nennt und die gesetzliche Mindestdauer einhält — seit 1. Jänner 2026 fünf Jahre, wenn der Vermieter Unternehmer ist, drei Jahre bei privaten Vermietern (§ 29 Abs 1 Z 3 MRG). Wer eine dieser Voraussetzungen verfehlt, hat einen unbefristeten Vertrag mit vollem Kündigungsschutz des Mieters. Nachfolgend wird gezeigt, wann welche Mindestdauer gilt, was die Befristung beim Mietzins kostet und wie Sie den Endtermin sauber managen.

Gilt das MRG für Ihre Wohnung?

Ein befristeter Mietvertrag ist ein Mietvertrag mit vereinbartem Endtermin: Er endet durch Zeitablauf, ohne dass es einer Kündigung bedarf. Welche Regeln für die Befristung gelten, hängt in Österreich davon ab, ob der Vertrag dem Mietrechtsgesetz (MRG) unterliegt.

Die Befristungsregeln des § 29 MRG gelten im Vollanwendungsbereich (typisch: Altbau mit Baubewilligung vor 1945/1953) und im Teilanwendungsbereich (typisch: frei finanzierter Neubau, vermietete Eigentumswohnung in Gebäuden mit Baubewilligung nach dem 8. Mai 1945). Der Befristungsabschlag beim Mietzins gilt dagegen nur im Vollanwendungsbereich.

Fällt das Objekt unter die Vollausnahme des § 1 Abs 2 MRG — dies betrifft beispielsweise Mietgegenstände in Häusern mit höchstens zwei selbständigen Wohnungen —, gilt allein das ABGB: keine Mindestdauer, kein Schriftformgebot für die Befristung und kein Befristungsabschlag. Die Einordnung ist der erste und wichtigste Prüfschritt, denn sie entscheidet über alles Weitere.

Welche Mindestdauer gilt seit 2026 — fünf oder drei Jahre?

Seit 1. Jänner 2026 beträgt die Mindestdauer für befristete Wohnungsmietverträge im MRG-Bereich fünf Jahre, wenn der Vermieter bei Vertragsabschluss Unternehmer im Sinn des Konsumentenschutzgesetzes (KSchG) ist; vermieten Privatpersonen ohne Unternehmereigenschaft, bleibt es bei drei Jahren (§ 29 Abs 1 Z 3 MRG in der Fassung des 5. MILG). Eine gesetzliche Höchstdauer gibt es nicht.

Unternehmer kann dabei auch eine Privatperson sein: Entscheidend ist nicht die Rechtsform, sondern der Umfang der Vermietungstätigkeit. Die Gesetzesmaterialien verweisen auf die Faustregel der Rechtsprechung, dass bei Vermietung von bis zu fünf Bestandobjekten noch keine Unternehmereigenschaft besteht. Wer an oder über dieser Grenze liegt — oder eine GmbH, Stiftung oder Hausverwaltung im eigenen Bestand ist —, sollte im Zweifel auf fünf Jahre befristen: Wer sich über die eigene Unternehmereigenschaft irrt und kürzer befristet, hat einen unbefristeten Vertrag und wird den Mieter nur noch bei Vorliegen eines Kündigungsgrundes los.

Die neue Mindestdauer gilt für Vertragsabschlüsse und Verlängerungen ab dem 1. Jänner 2026. Bestehende Befristungen bleiben bis zu ihrem Endtermin wirksam; erst die nächste Verlängerung unterliegt den neuen Regeln. Für Geschäftsräume gilt keine Mindestdauer — die Fünf-Jahres-Regel betrifft nur Wohnungen.

Schriftform und unbedingter Endtermin: die Wirksamkeitsvoraussetzungen

Eine Befristung ist im MRG-Bereich nur durchsetzbar, wenn sie schriftlich vereinbart wurde und der Vertrag durch Ablauf der bedungenen Zeit ohne Kündigung erlischt (§ 29 Abs 1 Z 3 MRG). Schriftlich heißt: von beiden Vertragsparteien unterschrieben. Eine mündliche Zusage oder ein einfacher E-Mail-Wechsel genügt nicht.

Der Endtermin muss unbedingt und datumsmäßig bestimmt oder bestimmbar sein — etwa „endet am 31. Dezember 2031" oder „beginnt am 1. August 2026 und wird auf fünf Jahre abgeschlossen". Unzulässig sind Bedingungen wie „endet mit Verkauf der Wohnung" oder „bei Eigenbedarf". Vorzeitige Kündigungsrechte zugunsten des Mieters schaden der Befristung dagegen nicht, solange der Endtermin selbst unbedingt bleibt.

Die Rechtsfolge eines Formfehlers ist immer dieselbe: Die Befristung ist nicht durchsetzbar, der Mietvertrag gilt als unbefristet. Der Vermieter kann dann nur noch aus den wichtigen Gründen des § 30 MRG gerichtlich kündigen — in der Praxis eine hohe Hürde.

Was kostet die Befristung? Der Befristungsabschlag nach § 16 Abs 7 MRG

Im Vollanwendungsbereich des MRG vermindert sich der höchstzulässige Hauptmietzins bei einem befristeten Mietvertrag um 25 Prozent (§ 16 Abs 7 MRG). Der Befristungsabschlag ist der gesetzliche Preis für die fehlende Wohnsicherheit des Mieters. Im Teilanwendungsbereich und in der Vollausnahme, wo der Mietzins frei vereinbart werden kann, fällt kein Befristungsabschlag an.

Rechenbeispiel (fiktiv, vereinfacht): Beträgt der nach dem Richtwertsystem höchstzulässige Hauptmietzins einer Wiener Altbauwohnung inklusive aller Zu- und Abschläge 800 Euro netto pro Monat, dürfen bei einem befristeten Mietvertrag höchstens 600 Euro vereinbart werden. Betriebskosten und Umsatzsteuer bleiben vom Abschlag unberührt.

Wird der volle Mietzins trotz Befristung verlangt, kann der Mieter die Überzahlung im Verfahren nach § 16 Abs 8 MRG zurückfordern — bei befristeten Verträgen läuft die Frist dafür bis mindestens sechs Monate nach Vertragsende. Wichtig für die Vertragsgestaltung: Wird der befristete Vertrag später in einen unbefristeten umgewandelt, entfällt der Abschlag ab der Umwandlung nur dann, wenn im Mietvertrag der befristete und der unbefristete Hauptmietzins einander schriftlich gegenübergestellt wurden. Fehlt diese Klausel, bleibt der reduzierte Mietzins auch im unbefristeten Verhältnis bestehen.

Wie lange ist der Mieter gebunden — und wie lange Sie?

Der Mieter kann einen befristeten Mietvertrag über eine Wohnung nach Ablauf des ersten Jahres der vereinbarten oder verlängerten Vertragsdauer jeweils zum Monatsletzten gerichtlich oder schriftlich kündigen; die Kündigungsfrist beträgt drei Monate (§ 29 Abs 2 MRG). Dieses Kündigungsrecht ist unverzichtbar und kann vertraglich weder ausgeschlossen noch verkürzt werden. Praktisch bindet auch ein Fünf-Jahres-Vertrag den Mieter damit nur rund 16 Monate.

Der Vermieter ist dagegen an die volle Befristung gebunden. Vor dem Endtermin kann er das Mietverhältnis nur aus wichtigen Gründen beenden — durch gerichtliche Kündigung nach § 30 MRG oder durch Vertragsauflösung nach § 1118 ABGB, etwa bei erheblichem Mietzinsrückstand oder unleidlichem Verhalten. Wer als Vermieter Flexibilität sucht, findet sie in der Befristung also nur begrenzt: Sie sichert den Endtermin, nicht einen vorzeitigen Ausstieg.

Verlängerung und stillschweigende Erneuerung: Was passiert am Endtermin?

Am Endtermin endet ein wirksam befristeter Mietvertrag durch Zeitablauf — eine Kündigung ist nicht erforderlich. Entscheidend ist, dass der Vermieter den Termin aktiv managt. Es gibt drei Szenarien:

1. Schriftliche Verlängerung. Befristete Mietverträge können beliebig oft schriftlich verlängert werden; jede Verlängerung muss die Mindestdauer von fünf beziehungsweise drei Jahren einhalten (§ 29 Abs 3 lit a MRG). Eine mündliche oder zu kurze Verlängerung ist unwirksam und führt zur Unbefristung.
2. Nichts passiert — automatische Erneuerung. Wird der Vertrag am Endtermin weder aufgelöst noch verlängert und wohnt der Mieter weiter, gilt er einmalig als um fünf Jahre erneuert, bei nicht-unternehmerischen Vermietern um drei Jahre (§ 29 Abs 3 lit b MRG). Der Mieter kann diesen erneuerten Vertrag jederzeit zum Monatsletzten mit dreimonatiger Frist kündigen — der Vermieter bleibt gebunden. Verstreicht auch das Ende der erneuerten Laufzeit ungenutzt, gilt der Vertrag als unbefristet.
3. Beendigung und Rückgabe. Gibt der Mieter die Wohnung am Endtermin nicht zurück, ist rasch zu handeln: Der Vermieter kann frühestens sechs Monate vor Vertragsende bei Gericht einen Übergabsauftrag erwirken (§ 567 ZPO) oder nach Ablauf Räumungsklage erheben. Bloßes Zuwarten löst die automatische Erneuerung aus.

Außerhalb des MRG — etwa beim Einfamilienhaus — droht stattdessen die stillschweigende Erneuerung nach §§ 1114 f ABGB: Sie wird nur verhindert, wenn der Vermieter binnen 14 Tagen nach Ablauf die Rückgabe betreibt (§ 569 ZPO). Ein Fristenkalender mit Vorlauf von mindestens sechs Monaten vor jedem Endtermin gehört deshalb zur Grundausstattung jedes Vermieters.

Typische Fehler bei befristeten Mietverträgen

Zu kurz befristet trotz Unternehmereigenschaft. Wer mehrere Wohnungen vermietet und weiterhin Drei-Jahres-Verträge abschließt, riskiert seit 2026 die Unbefristung des Vertrags — mit vollem Kündigungsschutz des Mieters. Vor jedem Abschluss die eigene Unternehmereigenschaft prüfen und das Ergebnis dokumentieren; im Zweifel fünf Jahre vereinbaren.

Befristungsabschlag ignoriert. Im Vollanwendungsbereich führt der volle Mietzins bei Befristung zu Rückforderungsansprüchen des Mieters, die noch nach Vertragsende geltend gemacht werden können. Den Abschlag von Anfang an einpreisen und den unbefristeten Vergleichsmietzins im Vertrag ausweisen.

Endtermin verschlafen. Ohne aktive Entscheidung erneuert sich der Vertrag automatisch um fünf beziehungsweise drei Jahre — zu den alten Konditionen und mit einseitigem Kündigungsrecht des Mieters. Spätestens sechs Monate vor Ablauf entscheiden: verlängern, beenden oder neu abschließen.

Formlose Verlängerung. Eine per E-Mail, WhatsApp oder Handschlag „verlängerte" Befristung erfüllt die Schriftform nicht. Jede Verlängerung braucht ein von beiden Seiten unterschriebenes Dokument mit neuem, unbedingtem Endtermin und gesetzlicher Mindestdauer.

Checkliste: Befristeter Mietvertrag vor der Unterschrift

1. Anwendungsbereich klären: Vollanwendung, Teilanwendung oder Vollausnahme des MRG?
2. Eigene Unternehmereigenschaft prüfen und dokumentieren — danach Mindestdauer festlegen: fünf oder drei Jahre.
3. Endtermin unbedingt und datumsmäßig formulieren; keine Bedingungen.
4. Schriftform sicherstellen: Unterschrift beider Parteien auf derselben Urkunde.
5. Im Vollanwendungsbereich: Befristungsabschlag von 25 Prozent berechnen und den unbefristeten Vergleichsmietzins im Vertrag ausweisen.
6. Endtermin samt Sechs-Monats-Vorlauf in den Fristenkalender eintragen.
7. Vor jeder Verlängerung: Rechtslage neu prüfen — für Verlängerungen ab 2026 gelten die neuen Mindestdauern.

Häufige Fragen zum befristeten Mietvertrag