Haus verkaufen: Diese Steuer fällt in Österreich an — und wann Sie keine zahlen

Wer in Österreich ein Haus verkauft, zahlt auf den Gewinn grundsätzlich 30 % Immobilienertragsteuer (§ 30a EStG) — beim Verkauf des eigenen Zuhauses aber oft gar nichts: Die Hauptwohnsitzbefreiung stellt viele Verkäufe zur Gänze steuerfrei. Ob Sie darunterfallen und wie hoch die Steuer sonst ausfällt, hängt von wenigen, klar bestimmbaren Kriterien ab. Diese Seite zeigt sie — mit Rechenbeispielen und den Fehlern, die am teuersten sind.

Was ist die Immobilienertragsteuer (ImmoESt)?

Die Immobilienertragsteuer (ImmoESt) ist die Einkommensteuer auf Gewinne aus der Veräußerung privater Grundstücke in Österreich. Sie beträgt 30 % des Veräußerungsgewinns und wird als besonderer Steuersatz erhoben — unabhängig davon, wie hoch Ihr übriges Einkommen ist (§ 30a Abs 1 EStG). Besteuert wird die Differenz zwischen Verkaufspreis und Anschaffungskosten, nicht der Verkaufspreis selbst.

Die ImmoESt gilt seit 1. April 2012 für jeden privaten Verkauf von Häusern, Eigentumswohnungen und Grundstücken — gleichgültig, wie lange die Immobilie im Eigentum stand. Der ältere Begriff „Spekulationssteuer" stammt aus der Zeit davor, als Gewinne nur innerhalb einer zehnjährigen Spekulationsfrist steuerpflichtig waren; diese Frist wurde mit dem 1. Stabilitätsgesetz 2012 abgeschafft. Keine ImmoESt lösen unentgeltliche Übertragungen aus: Schenkung und Erbschaft sind keine Veräußerung.

Wann ist der Hausverkauf steuerfrei? Die Hauptwohnsitzbefreiung

Der Verkauf eines Eigenheims in Österreich ist zur Gänze steuerfrei, wenn eine der beiden Varianten der Hauptwohnsitzbefreiung nach § 30 Abs 2 Z 1 EStG erfüllt ist und der Hauptwohnsitz mit dem Verkauf aufgegeben wird:

• Zwei-Jahres-Regel: Das Haus war ab der Anschaffung oder Fertigstellung bis zur Veräußerung durchgehend mindestens zwei Jahre Ihr Hauptwohnsitz (lit a).
• Fünf-aus-zehn-Regel: Das Haus war innerhalb der letzten zehn Jahre vor der Veräußerung mindestens fünf Jahre durchgehend Ihr Hauptwohnsitz (lit b) — Eigentum während dieser fünf Jahre ist nicht erforderlich.

Begünstigt sind Eigenheime und Eigentumswohnungen samt Grund und Boden. Als Eigenheim gilt ein Wohnhaus mit höchstens zwei Wohnungen, das zu mindestens zwei Dritteln der Nutzfläche Wohnzwecken dient (§ 18 Abs 1 Z 3 lit b EStG). Der Grund und Boden ist jedoch nur in jenem Ausmaß von der Steuer befreit, das nach der allgemeinen Verkehrsauffassung üblicherweise als Bauplatz erforderlich ist. Eine starre gesetzliche Obergrenze existiert nicht. Allerdings wird in der Verwaltungspraxis aus Gründen der Verwaltungsökonomie bei einer Grundstücksfläche von bis zu 1.000 m² angenommen, dass diese zur Gänze von der Befreiung erfasst ist. Bei Grundstücken, die diese Fläche von 1.000 m² übersteigen, ist der auf den übersteigenden Anteil entfallende Veräußerungsgewinn grundsätzlich steuerpflichtig. Diese potenzielle Steuerlast sollte daher bereits vor der Veräußerung kalkuliert werden.

Drei Punkte entscheiden in der Praxis:

Hauptwohnsitz heißt Mittelpunkt der Lebensinteressen. Die Meldung im Zentralen Melderegister ist ein Indiz, aber nicht allein maßgeblich — es zählen die tatsächlichen Wohnverhältnisse.

Der Hauptwohnsitz muss aufgegeben werden. Wer nach dem Verkauf im Haus wohnen bleibt, etwa als Mieter des Käufers, verliert die Befreiung. Nach der Verwaltungspraxis besteht für die Aufgabe — wie für den Einzug nach der Anschaffung — eine Toleranzfrist von rund einem Jahr.

Für die Hauptwohnsitzbefreiung ist eine durchgehende Nutzung entscheidend. Eine Unterbrechung der Nutzung als Hauptwohnsitz — etwa durch zwischenzeitliche Vermietung — führt bei der Zwei-Jahres-Regel zum endgültigen Verlust dieser Befreiungsmöglichkeit. Danach kann eine Steuerbefreiung nur noch über die Fünf-aus-zehn-Jahres-Regel geprüft werden. Wer knapp an einer der Fristen liegt, sollte den Verkaufszeitpunkt daher bewusst wählen — der finanzielle Unterschied kann hoch sein.

Herstellerbefreiung: Steuerfrei beim selbst errichteten Haus

Wer das verkaufte Gebäude selbst hergestellt hat, kann den darauf entfallenden Gewinn steuerfrei vereinnahmen. Diese Befreiung gilt jedoch nur für das Gebäude und nur, soweit es innerhalb der letzten zehn Jahre nicht zur Erzielung von Einkünften — etwa durch Vermietung — gedient hat (§ 30 Abs 2 Z 2 EStG). Der auf den Grund und Boden entfallende Gewinn bleibt stets steuerpflichtig.

„Selbst hergestellt" bedeutet, dass Sie als Bauherr das wesentliche finanzielle Baurisiko getragen haben. Dies ist beispielsweise nicht der Fall, wenn Sie ein Gebäude zu einem Gesamtfixpreis errichten lassen, da hier das Risiko von Kostenüberschreitungen beim Unternehmer liegt. Der Kauf eines fertigen Hauses von einem Bauträger ist ebenfalls nicht begünstigt. Als „selbst hergestellt" gilt nur die erstmalige Errichtung eines Gebäudes, nicht aber ein bloßer Umbau, eine Sanierung oder ein Dachbodenausbau (EStR 2000 Rz 6649 und 6650).

Liegen die Voraussetzungen für die Hauptwohnsitz- und die Herstellerbefreiung gleichzeitig vor, geht die Hauptwohnsitzbefreiung vor, da sie vorteilhafter ist und auch den dazugehörigen Grund und Boden umfasst.

Altvermögen oder Neuvermögen: Wie hoch ist die Steuer beim Hausverkauf?

Greift keine Befreiung, entscheidet der Anschaffungszeitpunkt über die Höhe der Steuer. Das Einkommensteuergesetz unterscheidet Altvermögen und Neuvermögen (§ 30 Abs 4 EStG):

Altvermögen: Für vor dem 31. März 2002 angeschaffte Liegenschaften werden die Anschaffungskosten pauschal mit 86 % des Verkaufserlöses angesetzt. Steuerpflichtig sind damit 14 % des Erlöses — bei 30 % Steuersatz eine effektive ImmoESt von 4,2 % des Verkaufspreises. Achtung bei neuen Umwidmungen: Erfolgte die Umwidmung nach dem 31. Dezember 2024, erhöht sich die Steuerbelastung erheblich. In diesem Fall wird zu den pauschalen Einkünften (60 % des Erlöses) ein „Umwidmungszuschlag" von 30 % hinzugerechnet. Die Bemessungsgrundlage für die ImmoESt beträgt dann 90 % des Verkaufserlöses, was zu einer effektiven Steuerbelastung von 27 % führt. Auf Antrag können statt der Pauschale die tatsächlichen Anschaffungskosten herangezogen werden (§ 30 Abs 5 EStG) — sinnvoll, wenn der reale Wertzuwachs gering war.

Neuvermögen: Besteuert wird der tatsächliche Gewinn. Zu den Anschaffungskosten zählen auch die Nebenkosten des damaligen Kaufs — Grunderwerbsteuer, Eintragungsgebühr, Vertragserrichtung, Maklerprovision. Sie erhöhen sich um Herstellungs- und Instandsetzungsaufwendungen, soweit diese nicht schon bei einer Vermietung abgezogen wurden, und vermindern sich um geltend gemachte Abschreibungen aus einer Vermietung (§ 30 Abs 3 EStG). Kosten des Verkaufs selbst — etwa Ihre Maklerprovision — sind beim besonderen Steuersatz nicht abzugsfähig; abziehbar sind nur die Kosten der Selbstberechnung durch den Parteienvertreter (§ 30 Abs 3 EStG).

Rechenbeispiel Neuvermögen (fiktive Werte): Kauf 2015 um 320.000 Euro inklusive Nebenkosten, später ein Zubau um 40.000 Euro (Herstellungsaufwand), Verkauf 2026 um 480.000 Euro. Gewinn: 480.000 − 320.000 − 40.000 = 120.000 Euro. ImmoESt: 30 % von 120.000 Euro = 36.000 Euro.

Rechenbeispiel Altvermögen (fiktive Werte): Kauf 1995, Verkauf 2026 um 480.000 Euro, keine Umwidmung. Pauschale Einkünfte: 14 % von 480.000 = 67.200 Euro. ImmoESt: 30 % davon = 20.160 Euro — exakt 4,2 % des Verkaufspreises.

Ergänzend zur Regelbesteuerungsoption: Auf Antrag wird der Gewinn statt mit 30 % zum allgemeinen progressiven Tarif versteuert (§ 30a Abs 2 EStG). Das lohnt sich nur, wenn Ihr Gesamteinkommen im Verkaufsjahr so niedrig ist, dass der Durchschnittssteuersatz unter 30 % liegt.

Wer berechnet und zahlt die ImmoESt? So läuft die Abwicklung

Die Immobilienertragsteuer müssen Sie in der Regel nicht selbst an das Finanzamt melden — das übernimmt der Parteienvertreter, also der Notar oder Rechtsanwalt, der den Kaufvertrag errichtet. Der typische Ablauf:

1. Vertragserrichtung und Treuhandabwicklung. Der Kaufpreis fließt auf ein Treuhandkonto des Parteienvertreters.
2. Selbstberechnung. Berechnet der Parteienvertreter die Grunderwerbsteuer des Käufers selbst, muss er auch die ImmoESt des Verkäufers selbst berechnen (§ 30c Abs 2 EStG). Dafür braucht er Ihre Angaben und Belege: Anschaffungszeitpunkt, Anschaffungskosten, Hauptwohnsitzzeiten.
3. Einbehalt und Abfuhr. Die ImmoESt wird vom Verkaufserlös einbehalten und bis zum 15. Tag des zweitfolgenden Monats nach Zufluss des Kaufpreises an das Finanzamt abgeführt (§ 30b Abs 1 EStG).
4. Abgeltungswirkung. Mit der Selbstberechnung ist die Einkommensteuer für den Verkauf abgegolten — der Gewinn muss nicht mehr in die Steuererklärung aufgenommen werden (§ 30b Abs 2 EStG).

Unterbleibt die Selbstberechnung, leisten Sie selbst eine besondere Vorauszahlung in Höhe von 30 % innerhalb derselben Frist und erklären den Verkauf in der Einkommensteuererklärung; eine Abgeltungswirkung besteht dann nicht (§ 30b Abs 4 EStG).

Praktisch heißt das: Die steuerliche Einordnung sollte vor der Unterschrift feststehen, nicht danach. Der Parteienvertreter rechnet auf Basis Ihrer Angaben — fehlende Belege gehen zu Ihren Lasten.

Geerbtes oder geschenktes Haus verkaufen: Was gilt?

Erbschaft und Schenkung lösen selbst keine Immobilienertragsteuer aus — sie sind keine Veräußerung. Beim späteren Verkauf treten Sie steuerlich aber in die Position des Rechtsvorgängers ein: Maßgeblich sind dessen Anschaffungszeitpunkt und Anschaffungskosten. Hat etwa Ihre Mutter das Haus 1990 gekauft und Sie erben es 2024, verkaufen Sie Altvermögen — effektiv 4,2 % ImmoESt.

Für die Hauptwohnsitzbefreiung zählen Ihre eigenen Wohnzeiten: Die Fünf-aus-zehn-Regel setzt kein Eigentum voraus — wer fünf der letzten zehn Jahre im später geerbten Elternhaus gewohnt hat, kann steuerfrei verkaufen. Die Zwei-Jahres-Regel steht Erben nach der Verwaltungspraxis dagegen nicht offen, weil sie eine entgeltliche Anschaffung oder eigene Herstellung voraussetzt.

Typische Fehler — und wie Sie sie vermeiden

Auf die deutsche Zehn-Jahres-Frist vertrauen. In Deutschland sind private Immobilienverkäufe nach zehn Jahren steuerfrei — in Österreich nicht. Die österreichische Spekulationsfrist wurde 2012 abgeschafft; Zeitablauf allein befreit nie. Prüfen Sie stattdessen die Hauptwohnsitzbefreiung.

Den Hauptwohnsitz formal behalten. Die Befreiung verlangt die Aufgabe des Hauptwohnsitzes. Wer nach dem Verkauf wohnen bleibt oder die Ummeldung lange aufschiebt, riskiert die volle Steuer. Klären Sie Auszug und Ummeldung zeitlich, bevor der Kaufvertrag unterschrieben ist.

Belege nicht aufheben. Bei Neuvermögen mindert jeder nachgewiesene Euro an Anschaffungs- und Herstellungskosten den steuerpflichtigen Gewinn. Fehlen Rechnungen für Nebenkosten oder Zubauten, versteuern Sie einen Gewinn, den Sie so nie erzielt haben.

Große Grundstücke übersehen: Die Hauptwohnsitzbefreiung deckt den Grund und Boden in der Regel bis zu einer Fläche von 1.000 m² ab. Bei größeren Liegenschaften fällt für die Mehrfläche anteilig ImmoESt an — das gehört vor dem Verkauf in die Kalkulation, nicht in die Nachverhandlung mit dem Finanzamt.

Checkliste: Steuer klären, bevor Sie unterschreiben

1. Anschaffungszeitpunkt feststellen — Kaufvertrag oder Einantwortungsbeschluss heraussuchen: Alt- oder Neuvermögen?
2. Hauptwohnsitzzeiten dokumentieren — Meldebestätigung aus dem ZMR plus tatsächliche Wohnverhältnisse: Zwei-Jahres- oder Fünf-aus-zehn-Regel erfüllt?
3. Aufgabe des Hauptwohnsitzes planen — Auszug und Neuanmeldung zeitnah zum Verkauf.
4. Belege sammeln — Kaufvertrag samt Nebenkosten, Rechnungen für Herstellungs- und Instandsetzungsaufwand.
5. Frühere Vermietung offenlegen — Abschreibungen mindern die Anschaffungskosten und schließen die Herstellerbefreiung aus.
6. Grundfläche prüfen — über 1.000 m²? Die Aufteilung des Kaufpreises ansprechen.
7. Steuerliche Einordnung mit dem Vertragserrichter schriftlich festhalten, bevor Sie den Kaufvertrag unterschreiben.

Häufige Fragen zur Steuer beim Hausverkauf