Nebenkosten beim Immobilienkauf in Österreich: Was Käufer zusätzlich zum Kaufpreis zahlen

Der Kaufpreis ist nur der Anfang: Die Nebenkosten beim Immobilienkauf betragen in Österreich mit Maklerprovision und Kreditfinanzierung typischerweise rund zehn Prozent des Kaufpreises. Die größten Posten sind die Grunderwerbsteuer (3,5 Prozent), die Eintragungsgebühr für das Eigentumsrecht im Grundbuch (1,1 Prozent), die Maklerprovision (bis zu 3 Prozent zuzüglich Umsatzsteuer) sowie Vertragserrichtung und Treuhandabwicklung. Diese Seite zeigt, was jeder Posten kostet, wann er fällig wird – und wie der Kauf vom Kaufanbot bis zur Grundbucheintragung abläuft.

Welche Nebenkosten fallen beim Immobilienkauf in Österreich an?

Als Nebenkosten beim Immobilienkauf – auch Kaufnebenkosten genannt – gelten alle Zahlungen, die in Österreich zusätzlich zum Kaufpreis anfallen: die Grunderwerbsteuer, die Grundbuch-Eintragungsgebühr, die Maklerprovision, die Kosten für Vertragserrichtung und Treuhandabwicklung sowie bei Kreditfinanzierung die Gebühr für die Pfandrechtseintragung. Nicht gemeint sind die laufenden Betriebskosten nach dem Kauf.

Faustregel: Kalkulieren Sie beim Immobilienkauf in Österreich mit rund 10 Prozent Nebenkosten auf den Kaufpreis – ohne Maklerprovision mit rund 7 Prozent. Banken rechnen diese Kosten in der Regel den Eigenmitteln zu; sie gehören daher von Anfang an ins Budget.

Grunderwerbsteuer: 3,5 Prozent vom Kaufpreis

Die Grunderwerbsteuer beträgt beim Immobilienkauf in Österreich 3,5 Prozent der Gegenleistung – im Regelfall also des Kaufpreises (§ 7 Abs 1 Z 3 GrEStG). Bemessungsgrundlage ist der Wert der Gegenleistung, mindestens der Grundstückswert (§ 4 Abs 1 GrEStG). Zur Gegenleistung zählen neben dem Kaufpreis auch übernommene Verpflichtungen, etwa eine mitübernommene Hypothek.

Mitverkauftes bewegliches Inventar – etwa eine Einbauküche – ist kein Teil des Grundstücks. Wird es im Kaufvertrag gesondert und realistisch bewertet ausgewiesen, senkt das die Bemessungsgrundlage. Überhöhte Inventarwerte akzeptiert das Finanzamt nicht; hier entscheidet der Einzelfall.

Steuerschuldner sind alle am Erwerb beteiligten Personen als Gesamtschuldner (§ 9 GrEStG) – im Kaufvertrag wird die Grunderwerbsteuer aber praktisch immer dem Käufer überbunden. Abgewickelt wird sie meist über die Selbstberechnung: Der Vertragserrichter berechnet die Steuer und führt sie über FinanzOnline ab (§ 11 GrEStG). Andernfalls ist der Erwerb dem Finanzamt bis zum 15. des zweitfolgenden Monats anzuzeigen (§ 10 GrEStG). Ohne Nachweis der Steuerabfuhr – Selbstberechnungserklärung oder Unbedenklichkeitsbescheinigung – nimmt das Grundbuchsgericht keine Eintragung vor (§ 160 BAO).

Zur Abgrenzung: Bei unentgeltlichen Übertragungen im Familienkreis, etwa der Übergabe des Elternhauses, gilt statt der 3,5 Prozent der Stufentarif von 0,5 bis 3,5 Prozent vom Grundstückswert (§ 7 Abs 1 Z 1 und Z 2 GrEStG). Für den klassischen Kauf spielt er keine Rolle.

Eintragungsgebühr: 1,1 Prozent für das Eigentum, 1,2 Prozent für das Pfandrecht

Die Eintragung des Eigentumsrechts im Grundbuch kostet in Österreich 1,1 Prozent der Gegenleistung – eine Gerichtsgebühr nach Tarifpost 9 lit b Z 1 des Gerichtsgebührengesetzes (GGG). Sie fällt zusätzlich zur Grunderwerbsteuer an und wird meist gemeinsam mit dieser über den Vertragserrichter eingezogen.

Wer den Kauf mit einem Kredit finanziert, zahlt außerdem 1,2 Prozent für die Eintragung des Pfandrechts der Bank (TP 9 lit b Z 4 GGG). Bemessungsgrundlage ist der eingetragene Pfandbetrag – und der liegt über der Kreditsumme, weil Banken üblicherweise eine Nebengebührensicherstellung von 20 bis 30 Prozent aufschlagen. Effektiv kostet die Pfandrechtseintragung damit rund 1,4 bis 1,6 Prozent der Kreditsumme. Geringe Eingabengebühren je Grundbuchsgesuch kommen hinzu.

Gut zu wissen: Eine befristete Gebührenbefreiung für den Kauf des Eigenheims (§§ 25a ff GGG) galt nur für Grundbuchsanträge, die bis 30. Juni 2026 bei Gericht eingelangt sind; für spätere Anträge fallen Eintragungs- und Pfandrechtsgebühr wieder regulär an. Wer die Befreiung in Anspruch genommen hat, muss die Immobilie fünf Jahre als Hauptwohnsitz nutzen – sonst werden die Gebühren nacherhoben (§§ 25a ff GGG).

Maklerprovision: bis zu drei Prozent plus Umsatzsteuer

Beim Kauf über einen Immobilienmakler beträgt die Provision in Österreich höchstens 3 Prozent des Kaufpreises zuzüglich 20 Prozent Umsatzsteuer – also maximal 3,6 Prozent brutto (§ 15 Immobilienmaklerverordnung; bei Kaufpreisen unter rund 48.500 Euro gelten abweichende Sätze). Immobilienmakler sind hierzulande üblicherweise Doppelmakler: Sie erhalten von Käufer- und Verkäuferseite jeweils eine eigene Provision.

Zwei Punkte werden oft übersehen. Erstens: Das 2023 eingeführte Bestellerprinzip (§ 17a MaklerG) gilt ausschließlich für die Vermittlung von Mietwohnungen – beim Kauf zahlt weiterhin auch der Käufer. Zweitens: Der Provisionsanspruch entsteht bereits mit der Rechtswirksamkeit des vermittelten Geschäfts (§ 7 MaklerG), also mit dem angenommenen Kaufanbot, nicht erst mit der Grundbucheintragung. Die Höchstsätze sind Obergrenzen – die Provision ist verhandelbar.

Vertragserrichtung und Treuhandabwicklung: wofür Sie Anwalt oder Notar brauchen

Ein Kaufvertrag über eine Liegenschaft ist in Österreich formfrei gültig – für die Eintragung ins Grundbuch braucht es aber eine Urkunde mit notariell oder gerichtlich beglaubigten Unterschriften (§ 31 GBG) und einer ausdrücklichen Aufsandungserklärung (§ 32 GBG). Errichtet wird der Vertrag deshalb von einer Rechtsanwältin, einem Rechtsanwalt oder einem Notariat. Der Vertragserrichter übernimmt in der Regel auch die Selbstberechnung der Grunderwerbsteuer und die grundbücherliche Durchführung.

Für das Honorar gibt es keinen gesetzlich fixierten Satz: Marktüblich sind etwa 1 bis 2,5 Prozent des Kaufpreises zuzüglich Umsatzsteuer, zunehmend auch Pauschalen zum Fixpreis – jeweils zuzüglich Beglaubigungskosten und Barauslagen. Wer die Vertragserrichtung bezahlt, wählt in der Praxis auch den Vertragserrichter; üblicherweise ist das der Käufer.

Herzstück der Abwicklung ist die Treuhandschaft: Der Käufer zahlt den Kaufpreis nicht an den Verkäufer, sondern auf ein Treuhandkonto. Ausbezahlt wird erst, wenn die Lastenfreistellung gesichert ist und der Eintragung des Eigentums nichts mehr entgegensteht. Anwaltliche und notarielle Treuhandschaften laufen über die elektronischen Treuhandregister der Kammern und sind dadurch besonders abgesichert – dieser Mechanismus schützt beide Seiten.

Rechenbeispiel: Nebenkosten für eine Eigentumswohnung um 400.000 Euro

Rechenbeispiel mit offengelegten Annahmen: Kaufpreis 400.000 Euro, Kauf über Makler (3 Prozent zuzüglich Umsatzsteuer), Vertragserrichtung inklusive Treuhandabwicklung pauschal 1,5 Prozent zuzüglich Umsatzsteuer, Kredit über 300.000 Euro, eingetragener Pfandbetrag 360.000 Euro (Kreditsumme plus 20 Prozent Nebengebührensicherstellung).

Das entspricht gut 11 Prozent des Kaufpreises; ohne Maklerprovision wären es 29.920 Euro oder knapp 7,5 Prozent. Geringe Eingaben- und Beglaubigungsgebühren kommen hinzu. Die tatsächliche Summe hängt vor allem vom Vertragserrichtungshonorar und der Kredithöhe ab.

Wie läuft der Immobilienkauf in Österreich ab?

Der Immobilienkauf folgt in Österreich einem klaren Ablauf: vom Kaufanbot über Kaufvertrag und Treuhandabwicklung bis zur Eintragung im Grundbuch. Eigentum entsteht erst mit dem letzten Schritt.

1. Finanzierung klären. Holen Sie vor der Suche eine Finanzierungszusage ein und planen Sie die Nebenkosten als Eigenmittel ein.
2. Kaufanbot legen. Mit der Annahme durch den Verkäufer kommt der Kaufvertrag bereits zustande (§ 861 ABGB) – das Anbot ist kein unverbindlicher Interessenszettel. Befristen Sie es und nehmen Sie einen Finanzierungsvorbehalt auf. Ein Rücktrittsrecht besteht nur in engen Grenzen, etwa binnen einer Woche, wenn Sie die Vertragserklärung am Tag der ersten Besichtigung abgegeben haben (§ 30a KSchG).
3. Kaufvertrag errichten lassen. Anwalt oder Notariat regeln Lastenfreistellung, Gewährleistung, Übergabetermin und Treuhandabwicklung.
4. Unterschreiben und beglaubigen. Die Unterschriften werden notariell oder gerichtlich beglaubigt (§ 31 GBG). Die Anmerkung der Rangordnung der beabsichtigten Veräußerung (§ 53 GBG) sichert Ihren Rang im Grundbuch für ein Jahr – ein Schutz gegen zwischenzeitliche Belastungen oder einen Doppelverkauf.
5. Treuhandabwicklung. Sie zahlen Kaufpreis und Nebenkosten auf die jeweiligen Treuhandkonten. Der Treuhänder besorgt die Lastenfreistellung und berechnet Grunderwerbsteuer und Eintragungsgebühr selbst (§ 11 GrEStG).
6. Übergabe. Je nach Praxis erfolgt die Übergabe bereits, sobald Kaufpreis und Nebenkosten auf den Treuhandkonten eingelangt sind – und nicht erst nach der Einverleibung. Dazu gehören Schlüssel, Zählerstände, Versicherung, Hauptwohnsitzmeldung – und bei Wohnungseigentum die Meldung an die Hausverwaltung.
7. Grundbücherliche Durchführung. Der Vertragserrichter beantragt die Einverleibung des Eigentumsrechts beim Bezirksgericht. Erst mit dieser Eintragung im Grundbuch werden Sie Eigentümerin oder Eigentümer (§ 431 ABGB); je nach Gericht dauert das erfahrungsgemäß einige Wochen.
8. Auszahlung der Gelder. Erst nach der Einverleibung zahlt der Treuhänder den Kaufpreis nach den Treuhandbedingungen an die Verkäuferseite aus.

Typische Fehler beim Immobilienkauf – und wie Sie sie vermeiden

Das Kaufanbot als unverbindlich missverstehen. Der teuerste Irrtum: Ein angenommenes Kaufanbot bindet wie ein Kaufvertrag (§ 861 ABGB), und auch die Maklerprovision entsteht ab diesem Zeitpunkt (§ 7 MaklerG). Lassen Sie das Anbot vor der Unterschrift prüfen und sichern Sie sich mit Befristung und Finanzierungsvorbehalt ab.

Die Nebenkosten nicht als Eigenmittel einplanen. Banken finanzieren die Kaufnebenkosten in der Regel nicht mit, sondern rechnen sie den Eigenmitteln zu. Wer nur den Kaufpreis kalkuliert, dem fehlen bei 400.000 Euro schnell mehr als 40.000 Euro – und die Finanzierung wackelt.

Deutsche Ratgeber-Zahlen übernehmen. Viele Suchergebnisse beschreiben die deutsche Rechtslage: Grunderwerbsteuersätze von 3,5 bis 6,5 Prozent je Bundesland, Notarpflicht für den Kaufvertrag, die Grundschuld. In Österreich gilt anderes – bundesweit einheitliche 3,5 Prozent Grunderwerbsteuer, formfreier Kaufvertrag mit Beglaubigung nur für das Grundbuch, Pfandrecht statt Grundschuld.

Ohne Treuhandschaft und Rangordnung zahlen. Wer den Kaufpreis direkt an den Verkäufer überweist, bevor Rang und Lastenfreistellung gesichert sind, trägt das volle Risiko – bis hin zum Verlust des Geldes, wenn zwischenzeitlich Exekutionen oder neue Pfandrechte eingetragen werden. Treuhandabwicklung und Rangordnungsanmerkung (§ 53 GBG) gehören in jeden Kaufvertrag.

Checkliste: Ihre nächsten Schritte als Käufer

• Budget aufstellen: Kaufpreis plus rund 10 Prozent Nebenkosten (ohne Makler rund 7 Prozent); Eigenmittel dafür reservieren.
• Finanzierungszusage der Bank einholen, bevor Sie ein Kaufanbot legen.
• Grundbuchsauszug lesen: Pfandrechte, Dienstbarkeiten und sonstige Lasten prüfen.
• Kaufanbot befristen, Finanzierungsvorbehalt aufnehmen – und vor der Unterschrift prüfen lassen.
• Vertragserrichter selbst wählen und das Honorar inklusive Treuhandabwicklung als Fixpreis vereinbaren.
• Treuhandabwicklung und Rangordnungsanmerkung im Kaufvertrag verankern.

Häufige Fragen zu den Nebenkosten beim Immobilienkauf