Wer in Österreich eine Wohnung mietet, übergibt dem Vermieter in der Regel eine Mietkaution — üblich sind drei Bruttomonatsmieten. Die Kaution sichert Forderungen des Vermieters aus dem Mietverhältnis und ist nach dem Ende des Mietvertrags samt Zinsen unverzüglich zurückzustellen (§ 16b MRG). Dieser Ratgeber zeigt, wie hoch die Kaution sein darf, was der Vermieter mit ihr tun muss — und wie Sie sie zurückbekommen.
- In Österreich sind drei Bruttomonatsmieten Kaution üblich; nach der Rechtsprechung des OGH gelten bis zu sechs Bruttomonatsmieten als Richtschnur des Zulässigen, mehr nur bei besonderem Sicherungsinteresse des Vermieters.
- Eine als Geldbetrag übergebene Kaution muss der Vermieter nach § 16b Abs 1 MRG fruchtbringend und klar getrennt von seinem eigenen Vermögen veranlagen; die Zinsen stehen dem Mieter zu.
- Nach dem Ende des Mietvertrags und der Rückgabe der Wohnung ist die Kaution unverzüglich zurückzustellen, soweit ihr keine berechtigten Forderungen des Vermieters gegenüberstehen (§ 16b Abs 2 MRG).
- Gewöhnliche Abnutzung der Wohnung ist mit dem Mietzins abgegolten und rechtfertigt keinen Abzug von der Kaution.
- Zahlt der Vermieter nicht, können Mieter die Höhe des rückforderbaren Betrags im wohnrechtlichen Außerstreitverfahren feststellen lassen (§ 37 Abs 1 Z 8b MRG) oder direkt beim Bezirksgericht klagen.
Was ist die Mietkaution — und welches Recht gilt?
Die Mietkaution ist eine Sicherheitsleistung, die der Mieter dem Vermieter bei Abschluss des Mietvertrags übergibt. Sie sichert künftige Forderungen des Vermieters aus dem Mietverhältnis — vor allem Rückstände bei Mietzins und Betriebskosten sowie Schadenersatz für Schäden an der Wohnung. Eine gesetzliche Pflicht zur Kaution besteht in Österreich nicht: Sie muss vertraglich vereinbart werden (§ 16b Abs 1 MRG).
Die zentrale Regelung des § 16b MRG gilt im Voll- und im Teilanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes, also für die meisten Mietwohnungen in Mehrparteienhäusern. Für Mietverhältnisse außerhalb des MRG — etwa eine Wohnung im Ein- oder Zweifamilienhaus (§ 1 Abs 2 Z 5 MRG) — gelten die allgemeinen Regeln des ABGB; dort entscheidet in erster Linie die vertragliche Vereinbarung, was mit der Kaution zu geschehen hat. Gerade in diesen Fällen sollte der Mietvertrag Veranlagung, Verzinsung und Rückzahlung ausdrücklich regeln.
Wie hoch darf die Mietkaution in Österreich sein?
Das Gesetz nennt keine Obergrenze für die Kaution; ihre Höhe ist Vereinbarungssache. Marktüblich sind drei Bruttomonatsmieten. Als Bruttomonatsmiete gilt dabei der Hauptmietzins samt Betriebskosten zuzüglich Umsatzsteuer. Nach der Rechtsprechung des OGH sind bis zu sechs Bruttomonatsmieten als generelle Richtschnur zulässig; eine höhere Kaution kommt nur bei einem besonderen Sicherungsinteresse in Betracht, etwa bei hochwertiger Möblierung oder außergewöhnlich teurer Ausstattung — das muss der Vermieter im Streitfall belegen.
Eine deutlich überhöhte Kaution kann als sittenwidrig teilweise unwirksam sein (§ 879 ABGB). Im Vollanwendungsbereich des MRG kommt hinzu: Steht die Kautionshöhe in keinem Verhältnis zum Sicherungsbedürfnis, kann der überschießende Teil eine verbotene Ablöse nach § 27 Abs 1 Z 1 MRG darstellen und ist rückforderbar.
Rechenbeispiel (fiktiv): Der Hauptmietzins einer Wiener Wohnung beträgt 950 Euro, die Betriebskosten 200 Euro. Zuzüglich 10 Prozent Umsatzsteuer ergibt das eine Bruttomonatsmiete von 1.265 Euro. Die übliche Kaution von drei Bruttomonatsmieten liegt damit bei 3.795 Euro; die Richtschnur von sechs Bruttomonatsmieten wäre erst bei 7.590 Euro erreicht.
Welche Formen der Kaution sind zulässig?
Die Kaution kann in verschiedenen Formen geleistet werden; die Wahl bestimmt, welche Pflichten den Vermieter treffen.
| Kautionsform | Funktionsweise | Besonderheit |
|---|---|---|
| Kautionssparbuch | Sparbuch wird dem Vermieter übergeben oder verpfändet | In der Praxis verbreitetste Form; Zinsen laufen direkt für den Mieter |
| Barerlag oder Überweisung | Geldbetrag geht an den Vermieter | Vermieter muss den Betrag nach § 16b Abs 1 MRG fruchtbringend und getrennt veranlagen |
| Bankgarantie | Bank garantiert dem Vermieter die Zahlung bis zur vereinbarten Summe | Keine Veranlagungspflicht, da kein Kapital übergeben wird; Mieter zahlt der Bank ein Entgelt |
Lassen Sie sich die Übergabe der Kaution immer schriftlich bestätigen — durch eine Quittung oder einen Vermerk im Mietvertrag. Im Streitfall muss der Mieter beweisen, dass und in welcher Höhe er eine Kaution geleistet hat.
Was muss der Vermieter mit der Kaution tun?
Wird die Kaution als Geldbetrag übergeben, muss der Vermieter sie auf einem Sparbuch fruchtbringend veranlagen und den Mieter auf Verlangen schriftlich darüber informieren (§ 16b Abs 1 MRG). Andere Veranlagungsformen sind zulässig, wenn sie eine gleich gute Verzinsung und — insbesondere durch die gesetzliche Einlagensicherung — eine gleich hohe Sicherheit bieten und das Geld eindeutig vom Vermögen des Vermieters abgrenzen. Ein Verstoß macht den Vermieter für den entgangenen Zinsertrag schadenersatzpflichtig.
Die getrennte Veranlagung schützt den Mieter auch in der Insolvenz des Vermieters: Die Kaution darf im Insolvenzverfahren nur für Ansprüche aus dem Mietverhältnis herangezogen werden, und dem Mieter steht für seinen Rückforderungsanspruch ein Absonderungsrecht am Kautionssparbuch zu (§ 16b Abs 3 MRG iVm § 48 IO). Die aus der Veranlagung erzielten Zinsen gebühren dem Mieter und sind bei der Rückzahlung mit auszufolgen.
Wann bekommen Sie die Kaution zurück?
Nach dem Ende des Mietvertrags hat der Vermieter die Kaution samt Zinsen unverzüglich zurückzustellen, soweit sie nicht zur Tilgung berechtigter Forderungen aus dem Mietverhältnis dient (§ 16b Abs 2 MRG). Ausgelöst wird die Pflicht durch die Rückgabe der Wohnung. Dem Vermieter steht eine angemessene Frist zu, um das Mietobjekt auf Schäden zu prüfen und allfällige Forderungen zu beziffern — etwa durch einen Kostenvoranschlag. Der OGH hat klargestellt, dass eine Rückzahlung erst zwei Monate, nachdem feststand, dass keine Forderung besteht, jedenfalls nicht mehr unverzüglich ist (OGH 2 Ob 36/23t).
Steht eine Forderung des Vermieters der Höhe nach fest und ist sie niedriger als die Kaution, darf er nur diesen Teil einbehalten; den übersteigenden Betrag muss er sofort zurückzahlen. Wird die Liegenschaft während des Mietverhältnisses verkauft, hat der bisherige Eigentümer die Kaution an den Erwerber zu übergeben; der Rückzahlungsanspruch des Mieters richtet sich dann gegen den neuen Vermieter.
Wofür darf der Vermieter die Kaution einbehalten?
Die Kaution haftet nur für berechtigte Forderungen aus dem Mietverhältnis: offene Mietzins- und Betriebskostenrückstände sowie Schadenersatz für Schäden, die über die gewöhnliche Abnutzung hinausgehen. Forderungen, die mit dem Mietverhältnis nichts zu tun haben, rechtfertigen keinen Einbehalt.
Die gewöhnliche Abnutzung der Wohnung ist nach ständiger Rechtsprechung mit dem Mietzins abgegolten: Leichte Gebrauchsspuren am Boden, Dübellöcher im üblichen Ausmaß oder verblasste Wandfarbe berechtigen nicht zu Abzügen — und zwar umso weniger, je länger das Mietverhältnis gedauert hat. Für echte Schäden gebührt dem Vermieter zudem nur der Zeitwert des beschädigten Gegenstands, nicht der Neuwert. Jeder Abzug muss konkret beziffert und belegt sein; pauschale „Renovierungsabzüge" halten einer Überprüfung regelmäßig nicht stand.
Kaution nicht zurückbekommen — was jetzt?
Wenn der Vermieter die Kaution nach der Wohnungsrückgabe nicht oder nur teilweise zurückzahlt, führt der Weg über drei Schritte:
- Schriftlich auffordern. Fordern Sie den Kautionsbetrag samt Zinsen eingeschrieben zurück, mit einer Frist von 14 Tagen und Ihrer Kontoverbindung. Verlangen Sie zugleich, dass der Vermieter allfällige Abzüge konkret beziffert und belegt.
- Feststellungsantrag stellen. Bleibt die Zahlung aus, können Sie die Höhe des rückforderbaren Kautionsbetrags im wohnrechtlichen Außerstreitverfahren feststellen lassen (§ 37 Abs 1 Z 8b MRG); über § 16b Abs 4 MRG steht dieser Weg auch im Teilanwendungsbereich offen. In Gemeinden mit einer Schlichtungsstelle für wohnrechtliche Angelegenheiten — etwa Wien, Graz, Linz, Salzburg oder Innsbruck — ist der Antrag zuerst dort einzubringen. Das Gericht kann den Vermieter zugleich zur Zahlung verpflichten; damit entsteht ein Exekutionstitel.
- Alternativ klagen. Statt des Außerstreitverfahrens können Sie die Kaution auch unmittelbar mit Klage beim Bezirksgericht einfordern. Das empfiehlt sich vor allem, wenn keine ernsthaften Gegenforderungen im Raum stehen.
Zur zeitlichen Einordnung: Der Rückforderungsanspruch des Mieters verjährt erst nach der allgemeinen Frist von 30 Jahren. Schadenersatzansprüche des Vermieters muss dieser hingegen grundsätzlich binnen eines Jahres ab Rückgabe der Wohnung gerichtlich geltend machen (§ 1111 ABGB); soweit eine Forderung in der Kaution Deckung findet, kann sich der Vermieter nach der Rechtsprechung allerdings auch danach noch daraus befriedigen. Schon aus Beweisgründen sollten Sie die Kaution daher unmittelbar nach dem Auszug einfordern.
Typische Fehler rund um die Kaution
Die Kaution „abwohnen". Wer die letzten Monatsmieten einstellt, weil der Vermieter ja die Kaution habe, verletzt den Mietvertrag: Der Mietzins bleibt fällig, der Rückzahlungsanspruch entsteht erst nach dem Ende des Mietverhältnisses. Der Vermieter kann mit Mietzins- und Räumungsklage reagieren — die Verfahrenskosten trägt dann der Mieter.
Ohne Dokumentation ein- und ausziehen. Fehlen Quittung, Übergabeprotokoll und Fotos, wird jeder Streit über Abzüge zur Beweisfrage — häufig zulasten des Mieters. Halten Sie den Zustand der Wohnung bei Einzug und Auszug schriftlich und mit Fotos fest.
Pauschale Abzüge akzeptieren oder verlangen. Abzüge von der Kaution sind nur für konkrete, belegte Forderungen zulässig — zum Zeitwert, nicht zum Neuwert. Mieter sollten unbezifferte Abzüge nicht hinnehmen; Vermieter riskieren mit Pauschalen, im Verfahren zur vollen Rückzahlung samt Zinsen verpflichtet zu werden.
Als Vermieter die Kaution auf dem eigenen Konto belassen. Die Vermengung mit dem eigenen Vermögen verstößt gegen § 16b Abs 1 MRG, macht schadenersatzpflichtig und gefährdet im Insolvenzfall die Position beider Seiten.
Checkliste: Kaution richtig absichern
Beim Einzug
- Kautionshöhe prüfen: drei Bruttomonatsmieten sind üblich, mehr als sechs nur mit besonderer Begründung
- Übergabe der Kaution schriftlich bestätigen lassen (Quittung oder Vermerk im Mietvertrag)
- Übergabeprotokoll mit Fotos erstellen, inklusive mitvermieteter Einrichtung
- Bei Barerlag: schriftliche Information über die Veranlagung verlangen (§ 16b Abs 1 MRG)
Beim Auszug
- Wohnung geräumt und gereinigt übergeben, Zustand erneut mit Protokoll und Fotos dokumentieren
- Kontoverbindung für die Rückzahlung bekannt geben
- Rückzahlung samt Zinsen schriftlich mit Frist einfordern
- Abzüge nur gegen konkrete Bezifferung und Belege akzeptieren
Häufige Fragen zur Mietkaution
Wie hoch darf die Kaution in Österreich maximal sein?
Muss die Kaution verzinst werden?
Wie lange darf der Vermieter die Kaution nach dem Auszug behalten?
Darf ich die letzten Monatsmieten mit der Kaution gegenverrechnen?
Was passiert mit der Kaution, wenn das Haus verkauft wird?
Was passiert mit der Kaution bei Insolvenz des Vermieters?
Abzüge, Fristen, Durchsetzung — geklärt im Beratungsgespräch.
Im Beratungsgespräch klären wir, ob Abzüge berechtigt sind, welche Fristen laufen und wie Sie Ihren Anspruch durchsetzen.
Dieser Ratgeber dient der allgemeinen Information und ersetzt keine individuelle Beratung im Einzelfall. Er gibt die Rechtslage zum Stand 11.07.2026 wieder; Entscheidungen auf dieser Grundlage liegen in der Verantwortung des Nutzers. Es gilt der Haftungsausschluss.
