Immobilie geerbt: Was jetzt zu tun ist

Wer in Österreich eine Immobilie geerbt hat, wird nicht automatisch Eigentümer: Das Eigentum geht erst mit der rechtskräftigen Einantwortung am Ende des Verlassenschaftsverfahrens über (§ 797 ABGB). Bis dahin fallen die wichtigsten Entscheidungen — von der Erbantrittserklärung über die Aufteilung unter Miterben bis zur Frage, ob Sie behalten, vermieten oder verkaufen. Diese Seite zeigt Schritt für Schritt, was jetzt zu tun ist, welche Kosten anfallen und worauf es beim späteren Verkauf steuerlich ankommt.

Wie werden Sie Eigentümer einer geerbten Immobilie?

In Österreich führt der Weg zum Eigentum an einer geerbten Immobilie immer über das Verlassenschaftsverfahren. Es wird vom Bezirksgericht am letzten Wohnsitz des Verstorbenen geführt; die praktische Abwicklung übernimmt ein Notar als Gerichtskommissär (§§ 143 ff AußStrG).

Die Einantwortung ist der gerichtliche Beschluss, mit dem das Verlassenschaftsgericht die Verlassenschaft — also das gesamte Vermögen des Verstorbenen — in das Eigentum der Erben überträgt. Erst mit Rechtskraft der Einantwortung werden Erben in Österreich Eigentümer der geerbten Immobilie, ausnahmsweise schon vor der Eintragung im Grundbuch (§ 797, § 819 ABGB).

Das Verfahren läuft in typischen Fällen so ab:

1. Todesfallaufnahme: Der Gerichtskommissär erhebt Erben, Vermögen und Schulden und lädt die Angehörigen zu einem Termin.
2. Prüfung letztwilliger Verfügungen: Testamente und Erbverträge werden über das Testamentsregister erhoben und verlesen.
3. Erbantrittserklärung: Jeder Erbe erklärt, ob er die Erbschaft antritt — bedingt oder unbedingt — oder sie ausschlägt.
4. Bewertung und gegebenenfalls Inventar: Bei bedingter Erbantrittserklärung wird das Vermögen inventarisiert, die Liegenschaft dafür geschätzt (§ 165 AußStrG).
5. Erbübereinkommen: Mehrere Erben können die Aufteilung — etwa wer die Immobilie übernimmt — noch im Verfahren vereinbaren.
6. Einantwortung: Das Gericht erlässt den Einantwortungsbeschluss; mit Rechtskraft sind Sie Eigentümer.
7. Grundbucheintragung: Auf Basis des Einantwortungsbeschlusses werden Sie im Grundbuch eingetragen.

Bis zur Einantwortung ist die Verlassenschaft selbst Trägerin aller Rechte und Pflichten. Erben, die eine Erbantrittserklärung abgegeben haben, sind berechtigt, sie zu verwalten und zu vertreten (§ 810 ABGB) — laufende Zahlungen wie Betriebskosten oder Kreditraten sollten in dieser Phase aus Mitteln der Verlassenschaft erfolgen. Wie lange das Verfahren dauert, hängt vom Einzelfall ab; bei Immobilien und mehreren Erben sind sechs bis zwölf Monate ein realistischer Rahmen.

Bedingte oder unbedingte Erbantrittserklärung: Wie haften Sie für Schulden?

Die Erbantrittserklärung entscheidet über Ihre Haftung: Mit der unbedingten Erbantrittserklärung haften Sie für alle Schulden des Verstorbenen unbeschränkt — auch mit Ihrem Privatvermögen (§ 801 ABGB). Mit der bedingten Erbantrittserklärung ist Ihre Haftung auf den Wert der Verlassenschaft begrenzt (§ 802 ABGB); im Gegenzug wird ein Inventar errichtet, wofür die Immobilie geschätzt werden muss.

Als Faustregel gilt: Ist die Vermögenslage nicht vollständig überschaubar — etwa bei aufrechten Krediten, Bürgschaften oder unklaren Verbindlichkeiten —, ist die bedingte Erbantrittserklärung der sichere Weg. Die Schätzkosten sind im Vergleich zum Haftungsrisiko meist gut investiert. Ist die Verlassenschaft eindeutig überschuldet, können Sie die Erbschaft auch ganz ausschlagen. Eine einmal abgegebene Erbantrittserklärung kann nicht widerrufen werden — lassen Sie sich im Zweifel vor der Erklärung beraten.

Wann stehen Sie als Eigentümer im Grundbuch?

Die Eintragung im Grundbuch erfolgt nach Rechtskraft der Einantwortung; der Einantwortungsbeschluss ist die Urkunde, auf deren Grundlage das Grundbuchsgericht Sie als Eigentümer einträgt. Zwar sind Sie schon mit der Einantwortung Eigentümer der geerbten Immobilie (§ 819 ABGB) — verfügen, also verkaufen oder belasten, können Sie praktisch aber erst nach Ihrer Eintragung. Die Verbücherung sollte deshalb zügig erfolgen; in der Praxis bereitet sie häufig der Notar vor.

Wichtig zu wissen: Als Erbe setzen Sie die Rechtsposition des Verstorbenen fort (§ 547 ABGB). Eingetragene Belastungen wie Pfandrechte, Wohnungsgebrauchsrechte oder Dienstbarkeiten bleiben bestehen, und auch bestehende Mietverträge laufen mit Ihnen als neuem Vermieter weiter. Ein aktueller Grundbuchsauszug gehört daher zu den ersten Unterlagen, die Sie sich besorgen sollten.

Immobilie geerbt: Welche Kosten fallen an?

Eine Erbschaftssteuer fällt nicht an — sie wurde in Österreich mit 1. August 2008 abgeschafft. Wer eine Immobilie geerbt hat, zahlt stattdessen Grunderwerbsteuer, die Grundbuch-Eintragungsgebühr und die Kosten des Verlassenschaftsverfahrens.

Der Grundstückswert als Bemessungsgrundlage der Grunderwerbsteuer wird nach der Grundstückswertverordnung ermittelt — wahlweise über das Pauschalwertmodell, einen geeigneten Immobilienpreisspiegel oder ein Sachverständigengutachten. Es lohnt sich, die Varianten zu vergleichen. Die Steuerschuld entsteht bei Erwerben von Todes wegen erst mit Rechtskraft der Einantwortung (§ 8 Abs 4 GrEStG); bei unentgeltlichen Erwerben kann die Grunderwerbsteuer auf Antrag in Raten über bis zu fünf Jahre entrichtet werden (§ 7 Abs 3 GrEStG).

Rechenbeispiel (fiktiv): Eine Tochter erbt das Elternhaus. Angenommener Grundstückswert: 300.000 Euro, Verkehrswert: 300.000 Euro, dreifacher Einheitswert: 75.000 Euro. Grunderwerbsteuer: 0,5 % von 250.000 Euro (1.250 Euro) plus 2 % von 50.000 Euro (1.000 Euro) = 2.250 Euro. Eintragungsgebühr: 1,1 % von 75.000 Euro = 825 Euro. Dazu kommen die wertabhängigen Kosten des Gerichtskommissärs. Alle Werte sind Annahmen.

Erbengemeinschaft: Was gilt, wenn mehrere Personen erben?

Erben mehrere Personen gemeinsam, werden sie mit der Einantwortung Miteigentümer der Immobilie nach ihren Erbquoten. Wesentliche Entscheidungen — Vermietung, Sanierung, Verkauf — brauchen dann je nach Bedeutung eine Mehrheit oder Einstimmigkeit (§§ 825, 833 ff ABGB). Eine Erbengemeinschaft ist auf Dauer selten stabil; die Weichen sollten Sie deshalb so früh wie möglich stellen.

Der wirksamste Hebel ist das Erbübereinkommen (auch Erbteilungsübereinkommen genannt), das noch während des Verlassenschaftsverfahrens geschlossen wird: Die Erben vereinbaren, wer die Immobilie übernimmt und wer dafür einen Ausgleich erhält — das Gericht antwortet dann direkt entsprechend ein. So gibt es nur einen Erwerbsvorgang; wird die Aufteilung dagegen erst nach der Einantwortung nachgeholt, löst jede Übertragung zwischen den Miterben erneut Grunderwerbsteuer und Eintragungsgebühr aus. Bei Ausgleichszahlungen aus dem Privatvermögen eines Erben können zudem steuerliche Folgen entstehen, wenn die Zahlung den halben Wert des übernommenen Anteils übersteigt — hier lohnt eine Prüfung vor der Unterschrift.

Kommt keine Einigung zustande, bleiben drei Wege: die Immobilie gemeinsam verkaufen und den Erlös teilen, sie gemeinsam vermieten — oder die Teilungsklage (§ 830 ABGB). Sie führt bei Häusern und Wohnungen meist zur Zivilteilung, also zur gerichtlichen Versteigerung, deren Erlös typischerweise unter dem am freien Markt erzielbaren Preis liegt. Die Teilungsklage ist deshalb das letzte Mittel, nicht die Strategie.

Geerbte Immobilie verkaufen: Wie hoch ist die Immobilienertragsteuer?

Beim Verkauf einer geerbten Immobilie fällt in Österreich Immobilienertragsteuer (ImmoESt) an — der besondere Steuersatz beträgt 30 Prozent (§ 30a EStG). Die Erbschaft selbst löst keine ImmoESt aus, denn sie ist ein unentgeltlicher Erwerb. Für die spätere Berechnung treten Sie aber in die steuerliche Position des Verstorbenen ein: Maßgeblich sind dessen Anschaffungszeitpunkt und Anschaffungskosten (§ 30 Abs 1 EStG) — nicht der Erbfall.

Daraus folgt die zentrale Unterscheidung. Hat der Verstorbene (oder bei einer Kette unentgeltlicher Erwerbe dessen Vorgänger) die Liegenschaft zuletzt vor dem 31. März 2002 entgeltlich erworben, liegt Altvermögen vor: Die ImmoESt beträgt dann pauschal 4,2 Prozent des Verkaufserlöses (§ 30 Abs 4 EStG). Bei späterem Erwerb (Neuvermögen) werden 30 Prozent des tatsächlichen Veräußerungsgewinns besteuert. Wurde das Grundstück nach 1987 von Grün- in Bauland umgewidmet, gelten höhere Pauschalsätze; für Umwidmungen ab 2025 ist zusätzlich ein Umwidmungszuschlag zu prüfen.

Rechenbeispiel (fiktiv): Ein Erbe verkauft die geerbte Wohnung um 400.000 Euro. Die verstorbene Mutter hatte sie 1985 gekauft — Altvermögen. ImmoESt: 4,2 % von 400.000 Euro = 16.800 Euro. Hätte die Mutter 2010 gekauft, wären 30 % des tatsächlichen Gewinns fällig. Alle Werte sind Annahmen.

Die Hauptwohnsitzbefreiung (§ 30 Abs 2 Z 1 EStG) ist an die Person des Verkäufers geknüpft — Hauptwohnsitzzeiten des Verstorbenen zählen für Sie nicht, und auch die Herstellerbefreiung für selbst errichtete Gebäude geht nicht auf Erben über. Für Erben praktisch relevant ist die „5-aus-10-Regel": Waren Sie innerhalb der letzten zehn Jahre vor dem Verkauf mindestens fünf Jahre durchgehend mit Hauptwohnsitz in der Immobilie gemeldet — etwa weil Sie im Elternhaus gewohnt haben —, kann der Verkauf steuerfrei sein; Eigentümer mussten Sie in dieser Zeit noch nicht sein. Die Zwei-Jahres-Variante der Befreiung setzt dagegen eine entgeltliche Anschaffung voraus und steht Erben nach der Verwaltungspraxis nicht offen. Beim Verkauf berechnet ein Rechtsanwalt oder Notar als Parteienvertreter die ImmoESt und führt sie an das Finanzamt ab (§ 30c EStG).

Typische Fehler bei geerbten Immobilien

Unbedingt erklären, ohne die Schulden zu kennen. Wer die Erbschaft unbedingt antritt, haftet unbeschränkt — auch für Verbindlichkeiten, die erst später auftauchen. Vermeiden lässt sich das mit einem Blick in Grundbuch und Kontounterlagen vor der Erklärung und im Zweifel mit der bedingten Erbantrittserklärung.

Die Aufteilung auf später verschieben. Wird die Immobilie zunächst allen Miterben eingeantwortet und erst danach umverteilt, fallen Grunderwerbsteuer und Eintragungsgebühr ein zweites Mal an. Das Erbübereinkommen im laufenden Verfahren erspart diesen Schritt.

Deutsche Ratgeber auf Österreich anwenden. Erbschein, automatischer Eigentumsübergang mit dem Todesfall oder deutsche Steuersätze gelten in Österreich nicht. Hier zählen Verlassenschaftsverfahren, Einantwortung, Grundbuch und der Stufentarif des GrEStG.

Steuerbefreiungen des Verstorbenen einplanen. Hauptwohnsitz- und Herstellerbefreiung sind höchstpersönlich. Wer die Voraussetzungen nicht selbst erfüllt, zahlt beim Verkauf ImmoESt — das gehört in jede Verkaufskalkulation, bevor der Preis verhandelt wird.

Checkliste: Ihre nächsten Schritte

1. Unterlagen sammeln: Sterbeurkunde, Testament, aktueller Grundbuchsauszug, Kredit- und Versicherungsunterlagen — und den alten Kaufvertrag des Verstorbenen als Nachweis für Altvermögen sichern.
2. Lasten prüfen: Pfandrechte, Wohnrechte, laufende Kredite, offene Betriebskosten, bestehende Mietverträge.
3. Haftungsfrage entscheiden: bedingte oder unbedingte Erbantrittserklärung — im Zweifel vor der Erklärung beraten lassen.
4. Immobilie sichern: Versicherung informieren, Gebäude betreuen, laufende Zahlungen aus Mitteln der Verlassenschaft ordnen.
5. Mit Miterben die Aufteilung klären — möglichst als Erbübereinkommen vor der Einantwortung.
6. Nach der Einantwortung: Grundbucheintragung veranlassen, dann entscheiden — behalten, vermieten oder verkaufen, inklusive ImmoESt-Check vor jedem Verkauf.

Häufige Fragen