Drei Jahre Bestellerprinzip: Wer die Maklerprovision heute wirklich zahlt.

Seit 1. Juli 2023 gilt in Österreich das Bestellerprinzip: Die Maklerprovision für die Vermittlung einer Mietwohnung zahlt, wer den Makler zuerst beauftragt hat — in der Praxis meist die Vermieterseite. Drei Jahre später fällt die Bilanz geteilt aus: Die Arbeiterkammer sieht eine Entlastung der Mieter, die Maklerbranche meldet Einbußen. Wer mietet, vermietet oder kauft, sollte vor allem die Grenzen der Regel kennen.

Wer bestellt, bezahlt: die Regel seit 1. Juli 2023

Mit dem Maklergesetz-Änderungsgesetz wurde § 17a in das Maklergesetz eingefügt. Seither dürfen Makler die Provision für die Vermittlung eines Wohnungsmietvertrags nur von jener Seite verlangen, die sie zuerst beauftragt hat — die Arbeiterkammer spricht deshalb vom Erstauftraggeber-Prinzip. Wer auf ein Maklerinserat reagiert und die Wohnung anmietet, schuldet keine Provision. Zahlungspflichtig ist die Vermieterseite als Erstauftraggeberin.

Ein Abwälzen auf die Mieterseite oder eine Teilung der Provision ist bei der Wohnungsmiete nicht mehr zulässig; auch die früher übliche Doppelmaklertätigkeit mit Provisionen von beiden Seiten gehört in diesem Bereich der Vergangenheit an. Maßgeblich ist der Zeitpunkt der Maklerbeauftragung: Die Regel gilt für Maklerverträge ab dem 1. Juli 2023, nicht erst ab dem Datum des Mietvertrags. Die damalige Bundesregierung bezifferte die erwartete jährliche Entlastung der Mieterinnen und Mieter bei der Einigung Ende 2022 mit rund 55 Millionen Euro, wie vienna.at berichtete.

Die Bilanz fällt geteilt aus

Wie der ORF Salzburg im März 2024 — rund acht Monate nach Inkrafttreten — berichtete, meldete die Maklerbranche Umsatzeinbrüche von bis zu 20 bis 30 Prozent; auf Vermietung spezialisierte Büros hätten geschlossen, so der stellvertretende Branchensprecher der Immobilien- und Vermögenstreuhänder, Christian Schnellinger. In Salzburg sei zudem die Zahl der Mietinserate von 1.400 auf 1.000 pro Quartal zurückgegangen. Die Arbeiterkammer Salzburg zog im selben Bericht eine positive Bilanz: Sie sieht vor allem eine Entlastung der Mieterseite — ein knapperes oder teureres Wohnungsangebot führt sie auf andere Ursachen wie die Angebotsknappheit zurück, nicht auf das Bestellerprinzip.

Umkämpft bleibt die Regel an ihren Rändern. Die Arbeiterkammer kritisiert, dass das Gesetz Umgehungsmöglichkeiten offenlässt, und warnt vor zwei Mustern. Erstens: Statt einer Provision wird eine „Mietvertragsgebühr“ verlangt — das ist unzulässig. Zweitens: Wohnungssuchende werden gedrängt, einen Suchauftrag zu unterschreiben, weil die inserierte Wohnung angeblich schon vergeben sei — damit würden sie selbst zum provisionspflichtigen Erstauftraggeber. Fingierte Auftragsverhältnisse sind unzulässig und können mit Verwaltungsstrafen geahndet werden.

Das Bestellerprinzip ändert den Schuldner, nicht die Höhe

Rechtlich regelt § 17a Maklergesetz ausschließlich, wer zahlt — nicht, wie viel. Die Höchstgrenzen ergeben sich weiterhin aus der Immobilienmaklerverordnung (IMV, BGBl II 1996/297). Für Mieter als Auftraggeber gilt: höchstens zwei Bruttomonatsmieten bei unbefristeten Verträgen oder Befristungen über drei Jahren, eine Bruttomonatsmiete bei kürzerer Befristung — jeweils zuzüglich 20 Prozent Umsatzsteuer. Bemessungsgrundlage ist laut oesterreich.gv.at der Bruttomietzins aus Hauptmietzins und Betriebskosten; Heizkosten bleiben außer Ansatz.

Ebenso wichtig sind die Grenzen des Anwendungsbereichs: Das Bestellerprinzip gilt nur für Wohnungsmietverträge. Die Miete von Büros oder Geschäftsräumen ist ausgenommen — der Immobilienkauf ebenso. Dort bleibt es bei den bisherigen Spielregeln: üblich sind bis zu drei Prozent des Kaufpreises je Vertragsseite zuzüglich Umsatzsteuer, häufig im Rahmen einer Doppelmaklertätigkeit. Diese ist beim Kauf zulässig, verlangt aber eine klare Aufklärung beider Seiten; unterbleibt sie, droht nach der Rechtsprechung des OGH der Verlust des Provisionsanspruchs.

Was das konkret bedeutet

Für Mieter. Wer auf ein Inserat reagiert, zahlt keine Provision — auch keine Ersatzgebühren wie eine „Mietvertragsgebühr“. Vorsicht bei Suchaufträgen: Wer als Erstauftraggeber einen echten Suchauftrag erteilt, wird provisionspflichtig, sobald darüber ein Mietvertrag zustande kommt. Wurde nach dem 1. Juli 2023 dennoch eine Provision verlangt und gezahlt, kann ein Rückforderungsanspruch bestehen — das lohnt eine Prüfung.

Für Vermieter. Die Kosten der Vermittlung liegen bei Ihnen, wenn Sie den Makler beauftragen. Klären Sie Leistungsumfang und Provisionshöhe vor der Beauftragung schriftlich. Wer ohne Makler vermietet, spart die Provision, trägt aber die rechtliche Verantwortung für Inserat und Vertrag selbst — etwa bei der Befristung, wo Fehler dazu führen können, dass das Mietverhältnis als unbefristet gilt.

Für Käufer und Verkäufer. Beim Kauf ändert das Bestellerprinzip nichts. Die Provision bleibt einer der größten Kostenblöcke der Transaktion: Bei einem Kaufpreis von 450.000 Euro sind es bis zu 13.500 Euro je Seite, mit Umsatzsteuer 16.200 Euro. Prüfen Sie, ob eine Doppeltätigkeit des Maklers offengelegt und die Aufklärung dokumentiert wurde.

Ausblick: Ausweitung bleibt Forderung, nicht Gesetz

Die Arbeiterkammer fordert seit der politischen Einigung Ende 2022, Umgehungsmöglichkeiten gesetzlich auszuschließen und das Bestellerprinzip auf Kaufverträge über Eigentumswohnungen und Einfamilienhäuser auszuweiten. Eine beschlossene Ausweitung liegt nach den ausgewerteten Quellen nicht vor. Zum Vergleich: In Deutschland gilt das Bestellerprinzip für Mietwohnungen bereits seit 2015 — die dortige Rechtslage ist mit der österreichischen jedoch nicht deckungsgleich.

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