Hausschwamm-Sanierung steuerlich absetzen: Der VwGH sagt Ja – aber nicht zur Gänze.

Eigentümer, die ihr Wohnhaus wegen Befalls mit dem Echten Hausschwamm sanieren müssen, können die Kosten dem Grunde nach als außergewöhnliche Belastung steuerlich absetzen. Das hat der Verwaltungsgerichtshof mit Erkenntnis vom 28. Mai 2026 klargestellt (Ro 2023/15/0027). Zugleich zieht das Höchstgericht eine Grenze: Soweit die Hausschwamm-Sanierung den Wert des Gebäudes erhöht, ist dieser Vorteil anzurechnen. Die Steuerentlastung kommt also — aber selten in voller Höhe.

Ein Bauernhof, ein Pilz und rund 266.000 Euro

Ein Steuerpflichtiger machte in seiner Einkommensteuererklärung 2020 Aufwendungen von € 266.037,52 als außergewöhnliche Belastung geltend — für die Sanierung eines Bauernhofs, der seit 150 Jahren von seiner Familie bewohnt und bewirtschaftet wird und ihren einzigen Wohnsitz bildet.

Der Echte Hausschwamm, ein holzzerstörender Pilz, hatte sich nach den Feststellungen des Bundesfinanzgerichts vom Bereich eines alten Erdkellers ausgebreitet, den ein Bauunternehmen 2015 und 2016 abgebrochen und aufgefüllt hatte. Über die aus geschlichteten Steinen bestehenden Fundamente drang das Pilzmyzel bis in den Wohnbereich vor; betroffen war die gesamte südwestliche Gebäudeecke mit Wohnzimmer, Haupteingang und zentralem Vorraum. Ohne Sanierung wäre das Gebäude nicht mehr bewohnbar gewesen, ein Gesamtabriss unvermeidbar.

Das Finanzamt verweigerte die Anerkennung: Die Sanierung sei wegen Baumängeln notwendig geworden und habe der Erhaltung des Vermögens gedient. Das Bundesfinanzgericht sah das anders und berücksichtigte die Kosten zur Gänze — die Sanierung sei alternativlos gewesen, die befallenen Gebäudeteile seien ausnahmslos auf den Zustand vor dem Befall gebracht worden, die Kosten seien nicht über das Notwendige und Übliche hinausgegangen. Gegen dieses Erkenntnis erhob das Finanzamt Amtsrevision — mit Erfolg: Der VwGH hob die Entscheidung wegen inhaltlicher Rechtswidrigkeit auf.

Abzugsfähig ist nur die tatsächliche Vermögensminderung

In zwei zentralen Punkten bestätigte der VwGH die Linie des Bundesfinanzgerichts. Erstens sind die Kosten außergewöhnlich: Das Höchstgericht stellt sie — unter Verweis auf seine Rechtsprechung zur einsturzgefährdeten Eigentumswohnung (VwGH 12.4.1994, 94/14/0011) — Belastungen gleich, die die Mehrzahl der Steuerpflichtigen in vergleichbaren Einkommens- und Vermögensverhältnissen nicht treffen. Zweitens sind sie zwangsläufig erwachsen: Die weitere Bewohnung der einzigen Wohnmöglichkeit war wegen der Gesundheitsgefährdung für die Familie und der begonnenen Zerstörung des Gebäudes nicht zumutbar; der Steuerpflichtige konnte sich der Sanierung aus tatsächlichen Gründen nicht entziehen.

Aufgehoben wurde das Erkenntnis dennoch — wegen der fehlenden Gegenrechnung. Belastungen im Sinne des § 34 EStG 1988 sind nur vermögensmindernde Ausgaben, also solche mit endgültigem Verbrauch, Verschleiß oder sonstigem Wertverzehr. Wer für seine Ausgabe einen Gegenwert erhält, schichtet Vermögen um, statt es zu mindern. Soweit die Sanierung eine Werterhöhung bewirkt, ist diese daher im Wege eines Vorteilsausgleichs anzurechnen — nach dem Grundsatz „Neu für Alt“: Wer erneuerte Bestandteile länger nutzen kann als die alten, hat einen anrechenbaren Vorteil erlangt.

Dabei wird der VwGH konkret: Das Bundesfinanzgericht muss im fortgesetzten Verfahren die Wertdifferenz feststellen und abziehen, die sich aus der längeren Nutzungsdauer der erneuerten Bestandteile ergibt — genannt werden etwa Heizungsanlagen, Fußbodenbeläge, Fliesenlegerarbeiten, Malereien, Fenster und Türen.

Bemerkenswert ist auch, worauf der VwGH nicht einging: Das Finanzamt hatte in der Revision ein mögliches Verschulden des Steuerpflichtigen und Ersatzansprüche gegen das Bauunternehmen ins Treffen geführt. Beides scheiterte am Neuerungsverbot — im Revisionsverfahren darf die Behörde nichts nachtragen, worauf sie sich im Verfahren davor nicht gestützt hat (§ 41 VwGG). Ob ein Verschulden am Sanierungsbedarf oder realisierbare Ersatzansprüche die Zwangsläufigkeit ausschließen können, blieb damit in diesem Verfahren unbeantwortet.

Zur Einordnung: Die dritte Voraussetzung des § 34 EStG 1988 — die wesentliche Beeinträchtigung der wirtschaftlichen Leistungsfähigkeit — wird über den Abzug des Selbstbehalts nach § 34 Abs. 4 EStG 1988 berücksichtigt. Auch der anerkannte Teil der Kosten wirkt daher nicht eins zu eins steuermindernd.

Hausschwamm-Sanierung steuerlich absetzen: Was jetzt für Betroffene zählt

Für Eigentümer. Die Entscheidung sichert die Absetzbarkeit dem Grunde nach ab, wenn die Bewohnbarkeit der einzigen Wohnmöglichkeit auf dem Spiel steht. Entscheidend ist die Dokumentation: Im Ausgangsfall überzeugten ein Sachverständigengutachten, die Sanierung durch befugte Unternehmer nach dessen Vorgaben und belegte Zahlungen. Und es lohnt Maß zu halten — saniert wurde hier ausnahmslos auf den Zustand vor dem Befall. Wer stattdessen verbessert oder aufwertet, vergrößert den Vorteil, der gegengerechnet wird.

Für Käufer älterer Häuser. Der Fall zeigt, wie teuer verdeckter Hausschwammbefall werden kann — hier standen über 266.000 Euro im Raum, ausgehend von einem alten Erdkeller. Vor dem Kauf einer älteren Liegenschaft lohnt deshalb eine fachkundige Prüfung der Bausubstanz, bevor das Kaufanbot unterschrieben wird. Die steuerliche Entlastung im Ernstfall ist möglich, aber begrenzt.

Wie es weitergeht

Das Verfahren geht an das Bundesfinanzgericht zurück. Es hat als Tatsacheninstanz den Vorteilsausgleich zu ermitteln: die Wertdifferenz aus der längeren Nutzungsdauer der erneuerten Bestandteile festzustellen und abzuziehen. Erst danach steht fest, welcher Betrag als außergewöhnliche Belastung verbleibt.

Häufige Fragen