Die Immobilienpreise in Österreich haben sich seit 2010 mehr als verdoppelt — die Nettoeinkommen stiegen im selben Zeitraum nur um 73 Prozent. Das zeigt eine Mitte Mai präsentierte Analyse der UniCredit Bank Austria, über die die APA berichtet. Die Leistbarkeit von Wohneigentum liegt damit um rund ein Fünftel unter dem Niveau von 2010 — mit Folgen für jede Kauf-, Verkaufs- und Mietentscheidung.
Immobilienpreise in Österreich: mehr als verdoppelt seit 2010
Zwischen 2010 und 2025 verteuerten sich Häuser und Wohnungen laut der Analyse um 116 Prozent, der Quadratmeterpreis von Eigentumswohnungen sogar um 120 Prozent, wie Bank-Austria-Ökonom Walter Pudschedl festhält. Die durchschnittlichen Nettoeinkommen unselbstständig Beschäftigter legten im selben Zeitraum um 73 Prozent zu. In einer Kennzahl verdichtet: 2010 kostete eine Eigentumswohnung mit 100 Quadratmetern zehn Jahresgehälter, 2025 waren es 12,5 — am Höhepunkt 2022 sogar 16.
Für 2025 schätzt die Bank den Quadratmeterpreis von Eigentumswohnungen im Bundesschnitt auf rund 4.100 Euro, jenen von Einfamilienhäusern auf knapp 2.800 Euro. Nach zwei Jahren sinkender Preise — 2023 und 2024 zusammen minus 3,2 Prozent — drehte der Markt 2025 mit plus 2,6 Prozent wieder ins Plus; Chefökonom Stefan Bruckbauer spricht von einer Trendwende. Seit 2022 hat sich die Leistbarkeit dank kräftiger Einkommenszuwächse zwar um mehr als 20 Prozent verbessert. Den Rückstand aus 15 Jahren gleicht das nicht aus: Der reale Wert eines Jahreseinkommens, gemessen an den Immobilienpreisen, sank laut Pudschedl um rund 25 Prozent.
Warum der Mietmarkt rechtlich zweigeteilt ist
Weil Kaufen schwerer leistbar wurde, wich die Nachfrage auf Mietobjekte aus — mit einem Mietanstieg über der Inflationsrate, seit 2022 im Schnitt um 20 Prozent, so die Bank-Austria-Ökonomen. Auffällig: Neuvermietungen verteuerten sich deutlich stärker als bestehende Mietverhältnisse. Bestandsmieter, deren Einkommen seit 2022 ebenfalls um 20 Prozent zulegten, stiegen unterm Strich neutral aus.
Diese Zweiteilung hat rechtliche Gründe. Laufende Mietverhältnisse verteuern sich in der Regel nur über eine vertragliche Wertsicherungsklausel — also die Bindung des Mietzinses an einen Index — oder, im Vollanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes (MRG), über die gesetzliche Anpassung von Richtwert- und Kategoriebeträgen; deren Erhöhungen wurden zuletzt gesetzlich begrenzt. Wird dagegen neu vermietet und greifen die Preisregeln des MRG nicht, ist der Mietzins frei vereinbar — hier schlägt die Marktdynamik voll durch. Ob ein Vertrag den MRG-Preisregeln unterliegt, hängt vor allem von Gebäudeart, Baujahr und Vertragsgestaltung ab.
Was das konkret bedeutet
Für Käufer. Die Entspannung seit 2022 ist real, das Preisniveau bleibt hoch. Wer jetzt kauft, sollte die Finanzierung nicht nur am aktuellen Zins ausrichten: Die Bank-Austria-Ökonomen halten eine Leitzinsanhebung der EZB für möglich. Rechtlich gilt: Bereits das Kaufanbot bindet — nicht erst der Kaufvertrag. Unterschreiben Sie es erst, wenn Finanzierung und Objektprüfung stehen.
Für Eigentümer und Verkäufer. Die Preisrückgänge von 2023 und 2024 sind laut Analyse überwunden; für 2026 und 2027 erwartet die Bank Zuwächse von 2 bis 3 Prozent jährlich. Verkaufsdruck aus fallenden Preisen besteht demnach derzeit nicht. Zu beachten: Die Zahlen sind Bundesdurchschnitte — die Entwicklung in einzelnen Regionen kann deutlich abweichen.
Für Mieter. Der Abstand zwischen Bestands- und Neuvertragsmieten ist groß. Ein bestehender, günstiger Vertrag ist damit wirtschaftlich wertvoll. Prüfen Sie vor einem Wohnungswechsel Befristung, Wertsicherungsklausel und die Frage, ob Ihr Vertrag den Preisregeln des MRG unterliegt — erst dann lässt sich ein Umstieg seriös rechnen.
Für Vermieter. Die Bank erwartet eine anhaltend hohe Mietpreisdynamik und daraus aus Anlegersicht interessante Renditen, was Wohneigentum als Veranlagung stärkt. Die rechtlichen Grenzen der Mietzinsbildung gelten aber unabhängig von der Marktlage: Ein überhöhter Mietzins kann im Überprüfungsverfahren herabgesetzt werden. Klären Sie vor jeder Neuvermietung, welches Mietzinsregime gilt.
Ausblick: Preise steigen im Tempo der Inflation
Für 2026 und 2027 erwarten die Bank-Austria-Ökonomen Preiszuwächse von jeweils 2 bis 3 Prozent, etwa auf Höhe der allgemeinen Teuerung. Als Treiber nennen sie das knappe Angebot nach dem Einbruch der Baubewilligungen ab 2022 und daraus folgenden geringen Fertigstellungen sowie steigende Baupreise: Der energiepreisbedingte Inflationsschub infolge des Kriegs in Nahost verteuere Material- und mit Verzögerung auch Lohnkosten. Unsicherheitsfaktor bleibt die Zinspolitik der EZB.
Leistbarkeit bleibt unter dem Niveau von 2010
Wohneigentum ist in Österreich laut Bank Austria heute um rund 20 Prozent schwerer leistbar als 2010; eine 100-Quadratmeter-Wohnung kostet 12,5 statt zehn Jahresgehälter. 2025 drehten die Preise laut der Analyse wieder ins Plus; die Bank erwartet für 2026 und 2027 Zuwächse von 2 bis 3 Prozent pro Jahr. Der Mietmarkt ist zweigeteilt: Neuvermietungen verteuern sich deutlich stärker als Bestandsverträge — ein laufender Vertrag hat wirtschaftlichen Wert.
Häufige Fragen
Wie viel kostet eine Eigentumswohnung in Österreich pro Quadratmeter?
Steigen die Immobilienpreise in Österreich weiter?
Was ändert sich für Mieter?
Was die Marktlage für Ihren Fall rechtlich bedeutet.
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Dieser Beitrag gibt die Rechtslage zum Zeitpunkt seiner Veröffentlichung am 11. Juli 2026 wieder und wird danach nicht aktualisiert. Er dient der allgemeinen Information und stellt keine Rechtsberatung dar. Es gilt der Haftungsausschluss.
