Miete · Vorlage

Wohnungsmietvertrag im Teilanwendungsbereich des MRG

In der Teilanwendung ist der Mietzins frei — dafür fehlt der gesetzliche Rahmen, der in der Vollanwendung vieles vorgibt. Was der Vertrag hier nicht regelt, entscheidet im Streitfall das ABGB.

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MietvertragWohnungs­miete · Teilanwendung MRGDOCXJetzt buchbar

Fällt eine Wohnung nur in die Teilanwendung des Mietrechtsgesetzes, gilt ein Zwischenzustand, den viele unterschätzen: Die Mietzinsbildung des § 16 MRG greift nicht — Richtwert und Kategoriebeträge spielen keine Rolle, der Hauptmietzins ist frei vereinbar. Auch der Betriebskostenkatalog des § 21 MRG gilt nicht, weshalb es keinen gesetzlichen Auffangkatalog gibt: Überwälzt werden kann nur, was im Vertrag konkret aufgezählt ist.

Gleichzeitig bleiben die Beendigungsbestimmungen des MRG anwendbar. Die Befristung braucht Schriftform und einen von Anfang an bestimmten Endtermin; die Mindestdauer bei Wohnungen beträgt seit 1. Jänner 2026 fünf Jahre — oder drei Jahre, wenn der Vermieter zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses kein Unternehmer im Sinn des KSchG ist (§ 29 Abs 1 Z 3 MRG). Fehlt eine dieser Voraussetzungen, gilt der Vertrag als auf unbestimmte Zeit geschlossen. Der Kündigungsschutz der §§ 30 ff MRG, die Kautionsregel des § 16b MRG und das Eintrittsrecht naher Angehöriger nach § 14 MRG gelten ebenfalls.

Die Vorlage ist auf genau diese Konstellation zugeschnitten: freie Mietzinsvereinbarung mit Wertsicherung, ein ausformulierter Betriebskostenkatalog statt eines Gesetzesverweises, eine belastbare Befristungsklausel und eine Erhaltungsregelung, die vom ABGB ausgeht statt von § 3 MRG.

Was die Vorlage enthält

  • Vertragstext für Hauptmietverhältnisse im Teilanwendungsbereich des MRG
  • Frei vereinbarter Hauptmietzins mit Wertsicherungsklausel und Anpassungsmechanik
  • Ausformulierter Betriebskostenkatalog — ohne Verweis auf § 21 MRG, der hier nicht gilt
  • Befristungsklausel mit gesetzlicher Mindestdauer, bestimmtem Endtermin und Verlängerungsregel
  • Kautionsklausel nach § 16b MRG samt Veranlagung und Rückzahlung
  • Erhaltung, Instandhaltung und Investitionen auf Grundlage des ABGB
  • Klauseln zu Tierhaltung, Untermiete, Weitergabe und Rückstellungszustand
  • Übergabeprotokoll als Anhang mit Zählerständen, Schlüsseln und Mängelliste

Wann Sie sie brauchen

i.Sie vermieten eine freifinanzierte Neubauwohnung oder eine ohne öffentliche Mittel errichtete Eigentumswohnung in einem Neubau.
ii.Sie vermieten eine Dachgeschosswohnung, die in einem Gebäude mit mehr als zwei selbständigen Wohnungen durch einen nachträglichen Ausbau neu geschaffen wurde.
iii.Ihre bisherige Vorlage stammt aus dem Vollanwendungsbereich und verweist auf Bestimmungen, die für Ihr Objekt gar nicht gelten.
Grenzen dieser Vorlage

Die Einordnung ist der erste Prüfschritt — und die Zwei-Objekt-Grenze führt dabei nicht in die Teilanwendung: Umfasst das Gebäude nicht mehr als zwei selbständige Wohnungen oder Geschäftsräumlichkeiten (das typische Ein- oder Zweifamilienhaus), greift für nach dem 31. Dezember 2001 geschlossene Verträge die Vollausnahme des § 1 Abs 2 Z 5 MRG. Dort gilt allein das ABGB: keine Mindestbefristung, kein Kündigungsschutz nach § 30 MRG, keine Kautionsregel des § 16b MRG. Für diese Objekte ist die Vorlage nicht gedacht. Nachträglich durch Dachbodenausbau geschaffene Objekte zählen bei dieser Grenze nicht mit. Bei Mischobjekten, nachträglich geteilten Häusern oder unklarer Förderhistorie klären Sie die Einordnung vor der Vermietung anwaltlich.

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Häufige Fragen

Worin unterscheidet sich die Teilanwendung von der Vollanwendung?

Der wichtigste Unterschied liegt beim Geld: In der Teilanwendung ist der Hauptmietzins frei vereinbar, weil die Mietzinsbildung des § 16 MRG nicht gilt — in der Vollanwendung begrenzen Richtwert- oder Kategoriemietzins die Höhe. Auch der Betriebskostenkatalog des § 21 MRG und die Erhaltungspflichten des § 3 MRG bleiben außen vor. Unverändert anwendbar sind dagegen die Bestimmungen über Befristung, Kündigung, Kaution und Eintrittsrecht. Zu unterscheiden ist davon die dritte Kategorie, die Vollausnahme des § 1 Abs 2 MRG: Dort gilt das Mietrechtsgesetz überhaupt nicht — für diese Objekte ist diese Vorlage nicht geeignet.

Kann ich die Betriebskosten frei vereinbaren?

Ja — anders als in der Vollanwendung. Genau darin liegt aber die Falle: Weil § 21 MRG hier nicht gilt, gibt es keinen gesetzlichen Katalog, auf den man sich hilfsweise stützen könnte. Was nicht ausdrücklich im Vertrag steht, kann später nicht überwälzt werden. Die Vorlage zählt die überwälzbaren Positionen deshalb einzeln auf, statt auf das Gesetz zu verweisen.

Gelten die Befristungsregeln des MRG auch hier?

Ja — mit einer Ausnahme. Eine Befristung wirkt nur, wenn sie schriftlich vereinbart ist und der Endtermin von Anfang an durch Datum oder Fristablauf bestimmt ist. Die Mindestdauer bei Wohnungen beträgt seit 1. Jänner 2026 fünf Jahre; drei Jahre gelten nur, wenn der Vermieter zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses kein Unternehmer im Sinn des KSchG ist (§ 29 Abs 1 Z 3 MRG). Ist eine dieser Voraussetzungen nicht erfüllt, gilt das Mietverhältnis als unbefristet. Nicht anwendbar ist dagegen der Befristungsabschlag von 25 Prozent nach § 16 Abs 7 MRG — er gehört zur Mietzinsbildung und gilt nur in der Vollanwendung. Der frei vereinbarte Mietzins bleibt also auch bei befristeter Vermietung ungekürzt.

Wer trägt die Erhaltung der Wohnung?

Nicht § 3 MRG, sondern das ABGB gibt hier den Rahmen vor: Der Vermieter hat das Mietobjekt im brauchbaren Zustand zu übergeben und zu erhalten (§ 1096 ABGB). Diese Bestimmung ist in Grenzen abdingbar, weshalb die Verteilung von Erhaltung und Instandhaltung in den Vertrag gehört. Gegenüber Verbrauchern sind die Grenzen des Konsumentenschutzgesetzes zu beachten — eine pauschale Überwälzung aller Erhaltungspflichten auf den Mieter hält der Klauselkontrolle nicht stand.

Ist meine Buchungsanfrage bereits verbindlich?

Nein. Mit dem Absenden des Formulars stellen Sie eine Buchungsanfrage; ein Vertrag kommt dadurch noch nicht zustande. Wir prüfen die Anfrage und übermitteln Ihnen die Rechnung — erst damit nehmen wir Ihre Anfrage an. Nach Zahlungseingang erhalten Sie die Vorlage. Bis zur Rechnungslegung entstehen Ihnen keine Kosten.

Die Vorlagen und Checklisten dienen als Grundlage für die eigene Verwendung und sind für typische Anwendungsfälle konzipiert. Sie sind vom Nutzer selbst auszufüllen und an die konkrete Situation anzupassen.

Eine individuelle Prüfung, Anpassung oder rechtliche Beratung für den konkreten Einzelfall ist nicht Bestandteil des Erwerbs. Die Verantwortung für die vollständige und richtige Verwendung der Vorlagen und Checklisten im jeweiligen Einzelfall liegt beim Nutzer.

Die Nutzung ist ausschließlich für eigene Zwecke gestattet. Eine Weitergabe, Veröffentlichung oder kommerzielle Verwertung der Vorlagen und Checklisten ist nicht gestattet.

Die Vorlagen und Checklisten stellen keine individuelle Rechtsberatung dar und ersetzen diese nicht. Es gilt der vollständige Haftungsausschluss.

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